现在适合买房吗?专家解读近期楼市五大热点

最近，株洲人的茶余饭后，楼市再次成为重要话题。春节过后，我市房价持续走高、许多楼盘供不应求，这对于向来平稳运行、波澜不惊的株洲楼市来说，显然有些意外。

市场到底发生了什么？价格为何一路走高？现在到底适合买房吗？株洲日报邀请楼市专家为你权威解读当前楼市。

楼市，你还好吗？

正在看房的市民胡女士，对近期的房地产市场有些看不懂。

两年前，胡女士在滨江南路买了一套精装修的公寓，当时的售价是7200元/平方米，“最近这个楼盘又要开盘了，我就去看看有没有合适的大户型。可是一问价格，我的天哪，一平方米已经涨到8500元/平方米，还不带装修。”

价格一路上涨，市民的购房热情却不降反增，“我去看房当天，现场来了好几波看房的，销售顾问跟我说，认筹的已经排到100多号了。”

胡女士还去看了河西其他几个楼盘，相比前两年，价格同样涨了不少。“像湖南工大对面几个楼盘，去年一平方米才4600、4700元，现在普遍涨到5500元/平方米了，武广片区更是如此，前一两年每平方米只要3000多元，现在5000元/平方米也很难拿下来了。”

此前一直低迷的二手房价格也在随之“复苏”。“像我现在住的小区，以前也就5000元/平方米左右，我前几天去楼下的中介问了问，一套90平方米的房子可以卖到60多万元，相当于一平方米卖到约6600元/平方米。”胡女士称。

中原地产统计数据显示，1月，株洲城区商品房均价为4422元/平方米，到了7月，这一数据上涨为4913元/平方米，每平方米上涨491元。

房屋成交也非常活跃。1月，我市城区商品房成交29.94万平方米，而7月成交达到34.89万平方米。显然，价格上涨并没有打消市民购房的积极性。

房价为何一路上扬？

很多人不理解，为何一直不温不火的株洲房价突然上涨这么多？

“这是市场调节的结果，符合市场规律。”中原地产研究中心主管陈芝燕表示，前两年我市商品房库存量比现在要多许多，尤其是武广片区，新建了大量商品房，在短期内供过于求，价格自然就上不来。

开发商手头屯有大量库存，后期开发时就很谨慎，把重点都放在了去库存上。两年过去了，房子卖得差不多了了，后续开发又没跟上，库存也就直线下降。前两年我市商品房库存可以卖12个月左右，而近期的库存只能卖5个多月，直接造成了目前“供不应求”的局面。

“从经济学的角度来看，当商品供不应求，价格就会上涨，这也是目前房价走高的主要原因之一。”陈芝燕表示，加之国人向来“买涨不买跌”，看着房价一路上扬，买房者便也蜂拥而至。

近期的地价也是影响房价走势的原因之一。一二线城市市场竞争激烈，让不少国内大型开发商把目光瞄准二三线城市。今年，多个国内一流开发商来株拿地，这让通常零溢价成交的株洲地价一路水涨船高。

例如，4月中旬，位于荷塘区一地块，经过两家出价单位288轮竞价，最终被恒大地产集团长沙置业有限公司控股的一家房产公司，以50.27%的溢价率拿下，“这样竞价情景在此前都是很难见到的。”一位业内人士称。

据分析机构统计，上半年住宅用地成交楼面价为1646元/平方米，同比上涨44.58%。

“地价走高，意味着开发商需要更多的资金，这在一定上也影响了近期的房价。”陈芝燕称。

此外，低价团购房的“出局”、棚改释放的购房需求、改善型精装修住房的问世以及长沙商品房限购等，也都在一定程度上助推房价上涨。市房产局相关负责人表示，随着二孩政策全面落地，许多家庭原有住房已无法满足需求，这使得当前市场上的购房需求进一步提升。

明年房价是否会降？

事实上，政府已在供应方面对目前楼市作出回应。6月以来，我市多次组织开发行业召开“促投资促开工动员会”，鼓励开发商加快项目落地，保持市场稳定健康发展。

开发商也在积极开发，加强后期供应。中原地产株洲分公司提供的数据显示，上半年，我市城区供应土地22宗，同比上涨46.67%，供应面积75.66万平方米同比上涨87.01%，供应建筑面积302.55万平方米，同比上涨99.91%。

“随着后期新建商品房逐步跟上，房屋供应对价格的影响将逐步回调。然而，在供应和上扬的地价之间，谁对后期房价的影响更大，暂时还没有定论。但可以肯定的是，房价再像上半年这样突飞猛进的上涨，肯定是很难的了。”分析人士指出。

信贷市场释放出来的信号也说明，政府正在对房价做出调控。例如，中国银行已收回原有普遍宽松的房贷政策，提高贷款门槛。上个月，我市住房公积金管理中心也提高了二次贷款门槛，将较低首付比例由2成提高至5成。

现在可以入手买房吗？

“现在到底要不要买房，首先还是要看购买的目的。”分析人士认为。

“对于打算把房子买好等着明年结婚的年轻人，或者二孩即将出生、现有房屋面积不够的家庭，遇到地段、户型合适的房子，是可以考虑出手的。”长期从事房屋销售的龙女士认为，这类人群为刚需群体，买房用于自住，早买早住，可以及早出手，“毕竟买得越早，配套的资源越好，离城市中心也更近。”

“但如果手上有一些闲钱，想要买房作为资产长期持有的投资者，则可以综合考虑一下价格成本和房屋周围的资源。虽然后期价格究竟不会大跌，但现在价格确实处于高位，还是需要慎重考虑一下。”龙女士称。

“共有产权住房”“租售同权”会在株洲发生吗？

前不久，广州出台政策，提出商品房“租售同权”；北京也提出将试点“共有产权住房”，这些都将在一定程度上缓解上涨过快、百姓买不起房的窘境。

“这些政策的出台都有一个同样的背景，就是当地的房价已经高得有些离谱。根据机构统计，北京房屋均价在今年三月高峰时曾达到60000元/平方米，一套80平方米的两房，售价要480多万元，广州的房价也在20000元/平方米徘徊。”分析人士指出。

“相比于大多数城市，目前株洲房价还基本在可控范围内，因此在短期内，‘共有产权房’、‘租售同权’等政策来株洲的可能性不大。”

【名词解释】

共有产权住房：指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。共有产权房较大的特征是产权明晰，房屋产权由政府或者代持机构与购房人共同拥有，使用权属于购房者。

租售同权：广州市政府公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，出台16条措施全力推进住房租赁市场发展。其中一条提出，租房者子女可以获得与业主子女同等的入学机会。