楼市政策优化效果渐现 房企乘势发力

来源：上海证券报

◎记者 张良 ○编辑 邵好

“客户来访量有较大幅度增加，居民购房意愿有所提升。”对于多地调整房地产调控政策的影响，一位民营房企高管告诉记者。

近日，哈尔滨、福州、绵阳、秦皇岛、衢州、兰州等多个城市相继调整房地产调控政策，在首付比例、购房门槛等多方面进行“松绑”。资本市场上，房地产板块“应声起跑”，走出一波“困境反转”行情。

记者在采访中发现，政策“松绑”已经开始起效，部门项目访问量有所增加，不少房企也趁势采取措施，为客户提供更加有针对性的产品。不过，由于目前出台政策的大多是非热点城市，受益较为明显的大多是区域性房企。

房地产企业相关人士认为，政策起效需要一个周期，在“房住不炒”以及“三稳”的基调下，部分城市根据自身实际情况对楼市政策进行优化调整，房企也会因势利导，针对不同的市场采取有效措施积极应对。

区域性房企或受益明显

“国务院金融委专题会议之后，全国多个城市对当地的房地产政策进行了优化调整。从目前项目现场反馈的情况来看，客户的来访量有较大幅度增加，包括一些目前尚未调整政策的城市，老百姓购房的意愿也是有所提升的。”上述民营房企高管向记者表示，购房者的信心在恢复，但对房企销售业绩的转化，目前来看效果还不明显。

该高管分析认为，房企3月销售并未止跌回升可能存在两方面原因：排名前列，疫情导致房企售楼处无法正常对外开放，继而对销售产生了较大的影响；第二，相较于2020年上半年政策效应的快速释放，这一轮政策出台后的市场反应明显要缓慢一些，应该与购房者对于当前部分房企出现流动性困难的担忧有一定的关系。老百姓去售楼处看房子，但到真正买房还有一个纠结和决策的过程。

“现在我们的售楼处有一个很大的变化，会把境内外机构的投资评级直接挂出来。因为很多客户上来会先问企业是否存在流动性问题。销售员现在也特别愿意转发这类信息，因为能够给客户带来信心。”该高管说。

“公司的郑州项目已是尾盘阶段，与新政出台前并没有太大的变化，倒是福州项目的客户到访量提高了。”另一家房企内部人士告诉记者，现在还没有看到销售明显回暖的迹象，可能还需要时间。他表示，此前市场遇冷，企业早已使出浑身解数，把能用的措施都用起来。比如在郑州，公司会使用一些线上线下的手段定向发掘客户，也会通过折扣优惠，或为客户提供软性服务如保养保修等，促进销售的提升。

“公司会根据不同市场以及新出台政策的情况定一个原则性的方针，积极适应市场形势，针对性研究具体的措施。比如有些地方首付款比例、限购、限售都有放宽，那公司就会安排刚需或改善型产品优先入市，在营销的目标客户群上会根据业主来进行针对性营销，在后续的销售环节也会根据不同物业的受众群体在首付比例、优惠比例启动有针对性的措施。”有房企高管说。

该高管表示，从政策出台到市场反应肯定会有一个周期，现在讲效果还很难预判。从政策趋势来看，理论上肯定能促进企业销售，加速公司资金回笼。部分城市楼市政策调整对于区域性房企会有比较直观的作用，但对于全国性房企来说，有政策松动的城市还相对有限，对企业业绩的提升目前还不太好判断。

多地松绑楼市政策

4月7日，房地产板块个股走势分化。截至收盘，南山控股、中国武夷、新华联等个股涨停，蓝光发展、嘉凯城、中华企业等个股涨幅居前。与此同时，京投发展、广宇集团、阳光股份、沙河股份、深物业A、信达地产等个股则以跌停报收。

3月中旬以来，房地产股票领涨A股市场。这与针对房地产行业提出的一些新的表述有关系。

3月16日，国务院金融委召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。会议指出，关于房地产，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

此后，多个城市发文宣布调整房地产政策，较新的是甘肃省兰州市。兰州市印发的《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》明确提出降低个人购房门槛、加大住房公积金支持、松绑限购等措施。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，兰州此次调控政策的出台，一方面落实中央支持合理住房需求的政策导向，另一方面因城施策，加大需求端力度调整，对潜在合理的刚需及改善需求释放、平稳购房者置业预期等均有着积极作用。

作为省会城市，兰州将首套房较低首付款比例降至不低于20%，支持合理住房需求的力度着实不小。根据诸葛找房数据研究中心统计，截至3月底，今年全国已有70余城调整房地产相关政策，调整方向涉及调整限购限售、降低首付比例、增加公积金贷款额度、下调房贷利率、发放购房补贴等多个方面。

据记者梳理，自3月初郑州出台19条楼市新政之后，哈尔滨、福州、衢州、秦皇岛、绵阳、兰州等城市陆续优化松绑了楼市调控政策，大连则拟全面放开落户条件。

有助市场尽快探底

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前出台楼市松绑政策的主要是一些非热点城市。非热点城市购房需求的人口基础不像一线城市和部分二线城市那么强劲，所以对于相关政策进行调整也在情理之中。从政策效果来看，此次并不像2015年、2020年疫情后政策效果那么显著，主要是因为，一方面，行业内部分房企信用风险爆发对供给端的冲击导致购房者宁愿观望也不愿意买房；另一方面，疫情导致购房者对于未来收入预期产生不确定性，放缓甚至搁置购房计划。此外，金融体系对于风险的关注度导致银行对民营房企的贷款有顾虑，因此不愿盲目将资金投向地产行业。

他表示，当前全国大多数城市二手房价格还在下跌，说明行业风险仍在释放的过程中，只能等市场稳定之后，情况才会慢慢好起来。

上海易居研究院副院长杨红旭认为，近期多地楼市政策频频松绑，有其行业内部原因，也有行业外部因素。就行业内部原因来看，去年下半年以来全国楼市转入明显降温的节奏，截至目前全国楼市市场底部还未出现，除北京、上海之外，国内大部分城市市场比较低迷，同时部分房企流动性困难问题还有待解决，需要政策来支持市场尽快稳住。从外部因素来看，部分地区疫情反复，股市表现总体偏弱等因素叠加导致稳增长面临一定的压力。地方政府对于楼市调控政策优化调整的节奏在加快，主要表现在松绑限购和限售，预计接下来部分城市和地区也会跟进。

杨红旭表示，政策放宽有利于市场尽快探底，但有些地区想要快速稳住市场还是有一定难度的，尤其是个别中小城市，即便出台政策，其市场底部的出现可能要滞后几个月甚至半年时间。