惊九银十的背后是市场下行在作祟 房产大佬纷纷转型为哪般

现如今，房地产市场已正式进入“金九银十”的传统旺季。然而在调控趋严的背景下，曾经热闹的场景已经不复存在。

来自易居房地产研究院的发布《9月成交预报》显示，2018年9月上半月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%，同比增长32%。分城市来看，一线城市环比增长7%；二线城市环比持平；三四线城市环比增长2%。

或许，在以往年份，这样一份成绩单足以慰藉企业宏大业绩目标的制定者，而如今，没有一家企业会为此放松神经，就连地产行业里的龙头万科都在公开场合表明其未来要以“活下去”为目标。

根据房地产市场多年的销售规律，“金九银十”是传统销售旺季，因此，大部分房企的供货也往往集中在下半场。

不过，2018年至今，房地产调控政策持续密集，房企融资遭遇围堵，房企资金状况不容乐观，购房者预期发生改变，观望情绪浓厚，被众多房企视为救命稻草的“金九银十”被赋予托举全年业绩的重任。

因此，在“金九”的时间节点上，不少房企推出一系列优惠促销、降价促销等营销活动，以期实现以价换量。不过，从市场反应来看，传统营销手段正在逐渐丧失对客户的吸引力及对销售的推动力。

“地产市场已告别暴利时代，各大房企希望突破销售瓶颈，这就需要将此前的营销效率进行提高，而"全民营销"正好可解开发商眼前的难题。”

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，作为传统行业的房企，在与互联网接合之后，无疑会产生一个新蓝海。

“但是如何驶入这片蓝海，并开发出一个新的天地，现在所有的房企也都处于摸索阶段。”严跃进表示，全民营销是房企触网的重要途径之一。

“全民营销”成热门，人人化身“自中介”

在新媒体时代，传统的营销规则早已被颠覆，实现高转化率的营销方式非社会化营销莫属，全民营销时代到来。

在这个时代，每个人都可能成为产品及品牌的传播者，这注定了社会化营销走向繁荣。企业要做好自己的品牌及产品，社会化营销也成为绕不开的一环。

现如今，各大房企积极应对“楼市寒冬”，纷纷转型创新，开创了“全民营销”模式。

那么何为“全民营销”呢？

简单来说，“所谓"全民营销"，其实是一种"人人皆兵"的营销模式，即所有的人都可以通过全民营销的平台推荐购房者，并因此获得佣金奖励。

乍一看，这性质是不是有点像我们平时所说的“自媒体”，只不过，这一次，我们要称呼他为“自中介”了。

转型背后：去化难度大、偿债压力

房企为什么纷纷选择转型？一方面是顺应时代形势，而另一方面则是因为市场下行带来的去化难度增加。

在9月7日举行的万科经营情况电话会议上，据万科投资者关系总监赵旭翔介绍，7月份万科的去化率为51%，8月份进一步下滑至47%。他表示，销售难度在逐渐加大，如果没有放松调控的政策，销售难度还会持续下去，去化率的难度也会提高。

此外，房企也逐步迎来偿债高峰。

有数据显示，自2018下半年到2021年房企有息负债集中到期高峰，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后到期的总规模0.9万亿。显然，2019年将进入高峰期。

多重压力之下，房企不得不审时度势，紧跟“全民营销”热潮来解除自身困境。

据了解，2018年之前，已有恒大、万科、碧桂园诸多房企涉足“全民营销”。进入2018年，随着互联网与人的关系日益紧密，在线上开展全民营销的时机已日趋成熟。

北京市房地产协会秘书长陈志表示，全民营销为购房者带来的是更直接的信息渠道，更精准的服务和更多的购房信任感，购房逐渐变成一种“点对点”的过程。从这一点上说，对购房者是有利的。不过这种方式是否能够改变房地产发展走势和未来的营销方式，还需要时间来检验真实的效果。