房企甩卖、“猎手”谨慎出手,房地产收并购热情不高

随着房地产进入下行周期，房企出售股权以及项目的事件屡见不鲜，一方面是为缓解企业经营的现金流，另一方面也有退出房地产赛道的原因。

虽然收并购的机会增多，但市场的热情并不高，导致并购热度下降。目前，房地产行业并购交易数量以地产开发项目为主，主要表现为项目公司股权转让。那么，哪类房企在出售资产？谁又在接盘？为何成交难？

房企频清资产换取现金流

11月8日，雅居乐在公告中透露，拟转让马来西亚吉隆坡一个项目公司的全部股权，作价3.1亿令吉（马来西亚的法定货币），为此预计录得约3.71亿令吉（人民币约5.77亿元）的亏损。该项目公司拥有吉隆坡的一宗住宅用地，面积约1.1万平方米。因为考虑到马来西亚房地产行业的现状及日益严峻的经营环境，雅居乐认为这笔买卖可为公司带来即时现金流入，改善流动资金，有助于满足其他项目的营运资金需求。

在5月份举行的股东大会上，雅居乐高级副总裁潘智勇曾表示，今年雅居乐还有50亿-60亿元的资产处置及股权变现计划，必要时会进行变现，补充公司现金流。

11月13日，青岛本地企业达翁集团与宝龙集团签署了并购协议，接手宝龙集团旗下的青岛李沧宝龙广场，总体量达到18万平方米。据悉，此后，李沧宝龙广场将更名为青岛顺和汇购物中心，达翁集团计划投入巨资对商场进行全面升级改造。

而在11月6日，中骏集团出售北京奥莱给中骏商管，代价为10.9亿元。此举是为中骏商管在物业管理行业低迷的情况下有意将其业务扩展至经营商业物业，并为中骏商管股东带来更强的盈利能力。

可以看到，房企出售资产的目的各有不同。其中，11月2日，鲁商福瑞达医药发布公告称，重大资产出售事项已按交易安排顺利完成第二批次标的资产交割。据悉，本次交易标的资产出售给山东城发集团，总交易金额为59.07亿元。此次交易完成后，该公司将置出从事房地产开发业务的全部资产及负债，不再从事房地产开发相关业务。至此，福瑞达彻底剥离房地产开发业务、轻装上阵。

此外，今天（11月15日），有消息称，世茂集团董事局主席许荣茂拟出售香港中环中心部分持有物业。此前，许荣茂就曾出售个人资产为公司回笼资金。

并购机会增多，热度却下降

由于房地产行业调整，融资难的问题更为突出。房地产行业收并购也从以往企业规模扩张驱动，转向由资产出让、资金回笼、业务剥离的需求驱动。与此同时，收并购市场也由民企主导转向国资主导的局面。虽然行业收并购机会变多，但房地产行业整体的收并购热度却有所回落。

从10月份房地产并购情况来看，据中指研究院监测，今年10月，房地产行业共披露34笔并购交易，比9月减少6笔。其中，16笔交易披露交易金额，总交易规模约84.2亿元，环比减少63.6%，平均单笔交易规模5.3亿元，环比减少31.7%。在披露并购交易数量及总体规模上，并购活动有所减弱；同时，并购标的以地产开发项目为主，主要表现为项目公司股权转让。

比如，中国金茂以28.02亿元出售金茂北京置业100%股权，主要涉及资产为金茂北京威斯汀大饭店，在当前市场环境下以合理价格实现酒店整体出售，带来的现金流将有助于优化中国金茂整体财务状况并提供运营资金。此外，首开股份与香港皓年以6.9亿元出售北京联宝房地产有限公司100%股权，首开股份持有61.5%股权对应将取得转让价款4.24亿元。此次交易主要涉及北京市朝阳区联宝公寓项目，自持经营多年以来租金收入涨幅不大，预估未来带来的利润和净现金流有限、增值潜力较小，转让将有利于快速回笼资金，优化财务状况。

对于当前市场并购热度下降，克而瑞分析人士认为，由于行业风险尚存、目前市场信心和修复情况也远低于预期，今年以来房地产行业整体的收并购热度，相对前两年已有一定回落。当前市场流动性不足，无论是国企、央企还是优质民企、金融机构，安全性仍是经营发展的首要考量。基于规模扩张逻辑的收并购并不可取、企业对收并购的态度和资产选择上也将更加谨慎。虽然在引导房地产风险“软着陆”的目标下，收并购仍将是政策抓手之一。但是，大规模收并购热潮难以再现，谨慎、理性将是市场中长期主基调。

事实上，房企的收并购的行情与融资环境息息相关。在严峻的融资形势下，更多房企选择出售地产项目或多元业务股权以获得流动资金。

值得一提的是，在10月底举行的中央金融工作会议指出，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

对此，中指研究院企业研究总监刘水表示，当前民营房企融资困难，支持民企融资难点在于把这些支持措施“落实”，制定出切实可操作性强的措施，金融机构愿意且能够落实一视同仁支持不同所有制企业合理融资。

中指研究院市场研究总监陈文静也表示，此次中央金融工作会议首次提出房地产企业监管制度，表明政府将加快房地产企业监管制度建设，监管内容方面重点是预售资金的监管、企业债务及流动性的监管等。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 柳宝庆

文章转载自：新京报