[联谊云庐]买房避坑 内行分享买房新标准

买房，选择开发商很重要，过去买房，大多数人都会选择上市房企开发的楼盘，一是认为上市开发商资金实力雄厚，开发的楼盘既有品质性又有实用性，二是认为上市房企开发商跟烂尾和延期不会沾边，自身具备丰富的开发经验，再差也是行业优质上市公司，三是认为上市房企开发商物业普遍比较好，一般都是上市物业公司配置，居住起来更加舒适，四是认为上市房企开发商开发的住房具有较强的前瞻性，设计更加超前创新，短时间不会落伍。

2020年以前，人们都对上市房企开发商深信不疑，上述四点在上市房企开发商确实是真实体现，如X大、X科、X地、XX园等，深受广大置业者追捧，都认为上市房企开发商大公司，资产千亿起，全国多个城市都有楼盘开发，楼盘不会差；其次，置业是大事，身边亲戚、朋友、同事也多选择上市公司开发的楼盘置业，小开发商开发的楼盘不考虑。近两年，上市房企开发商相继暴雷，不断刷新人们的认知，买房还会只选择上市房企开发商吗？

我国的房地产行业有其独特的特征，房地产高速发展建立在透支未来消费，没有预售制，我国的房地产就不会发展如此之快，快速的房地产行业发展也造成了行业不良问题，故国家推出房地产行业三条红线起，上市房企纷纷暴雷，高杠杆运作比比皆是，都建立在高负债基础上，房地产属于大宗交易行业，资金投入大、销售周期长、回款周期长，越是开发楼盘多的上市开发商，债务规模也越大，是无法快速调整达到三条红线范围内的负债比例的，超出债务无法按时清算偿还，所以暴雷的都是上市房企这种大公司。

如X大、X科、X地、XX园等房企，负债规模超万亿以上，上半年销售额较高的X科和XX园不超过2000亿，如果按照20%的利润和一年利润估算，数一数二的房企一年仅能赚800亿元，至少需要12年才能还清债务，当然哪个企业没有负债，但是负债是公司十几倍、几十倍、上百倍的时候，人们都不会再盲目信任上市房企了，上市房企开发的楼盘也不再是置业者的优选。

内行分享“新标准”，基本不会买到差房子

央媒经济日报在一篇题为《买不买房还需看清大势》的文章指出，房地产过去的大势已去，一方面过去的供不应求在现如今成为了供需基本平衡，另一方面城镇化率达到64.72%，房价告别过快上涨区间，当下买房得根据自身家庭情况决定，特别应该警惕炒房可能带来的风险，央媒的观点十分明确：放弃炒房获利幻想，从需求角度进行买房置业，随着楼市步入2022年下半年，透过上半年的楼市不难发现，当下买房已经有了“新标准”，从事房地产行业多年的内行透露，按照新标准买房基本不会买到差房子。

一、房企稳定的现金流比大品牌重要

过去大品牌上市房企，利用金融杠杆遍地开发，扩张迅猛，凭借复制粘贴式楼盘建设，以最短时间实现销售，高周转的开发模式随着随着“三道红线”政策调控，融资受限，资金流问题频出，大品牌效应黯然失色。相反，一些本土务实的房企，深耕本地楼市，因地制宜，深入了解本地人生活习性，按需设计楼盘，为当地人量身定制产品户型，项目开发数量不多，却精耕细作每一个楼盘，资金流稳健，售后体系完善，这样的房企更值得被选择。

二、买房尽量一步到位，选择大户型避免后期换房成本

很多人买房时都纠结过买三房？还是买四房？三房与四房的总房款分摊到首付款和月供，区别并不大，可人们往往会因为害怕压力而选择总价稍低的三房，一旦入住以后，突如其来的二胎降临，才发现房间真的少了，不但二胎没地方住，父母想来照顾宝宝也是缺少房间的，如果被迫更换四房，旧房置换新房的过程耗费很长时间与很大精力，关键是重新入手的新房还需要重新装修，旧房装修中的甲醛与苯等有害物质经过几年释放，令旧房已经达到最健康的居住状态，而新房装修释放危害健康的甲醛与苯等又需要新的一轮时间来淡化。一步到位的选择大户型，短期看压力相对较大，但长远看来经济成本更低，也更加利于健康。

三、买房不只钢筋混凝土，更重要的是邻里圈层

老话“远亲不如近邻”，在快节奏的都市生活中，一套房子住了好多年，隔壁邻居姓氏都不知道，这种体验很多人都经历过，在选择楼盘时，小区配套也显重要，有邻里交流空间的小区更值得被选择，邻里生活丰富，居住的幸福感会加持。

综上所述，房企、楼盘、产品、人文是当下买房更为重要的标准，买一套房子对普通人而言本就不容易，首付、月供、装修都令普通购房者发愁，购房选择把握住几点：开发商现金流充足、产品品质过硬、小区人文建设丰富、邻里关系融洽，基本不会买到差房子。

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