改革创新渐成主基调 保障性住房供给侧“求新”

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

近期，我国保障性住房建设与供给改革创新再引市场广泛关注。

据多方消息，此前国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件已于近期正式印发。该文件主要下发给人口净流入的超大、特大城市，明确要求用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房。

除保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则以及加大保障性住房建设和供给目标外，此次相关文件目标还涉及推动建立房地产业发展新模式。实际上，此前国务院常务会议就曾指出，推进保障性住房建设是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。

多位业内人士向《中国经营报》记者表示，建城区常住人口在300万以上的大城市以及超大、特大城市是我国房地产市场的基本盘，也是新市民、青年人以及工薪阶层等群体住房困难问题较为突出的城市；此次文件要求用改革创新的办法在大城市规划建设保障性住房，加大配售型保障性住房供给，除有效解决相关群体住房问题外，还有利于解决房地产业供需错配问题，推动房地产业向可持续的新发展模式转型。

创新推动保障房供给

今年以来，保障性住房建设步入加速阶段，多次顶层会议均强调要加大保障性住房建设和供给，顶层政策框架也愈加清晰。

今年4月底，中央政治局会议指出，要在超大、特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；规划建设保障性住房。7月底的中央政治局会议再次指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。至此，今年来两次分析研究经济形势及部署经济工作的中央政治局会议均对保障性住房供给提出要求。

此后，8月底召开的国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，并指出要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。

9月初，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开，会议明确了我国规划建设保障性住房所面临的问题和今后的工作方向，指出当前建设保障性住房面临的困难较多，要坚持问题导向和目标导向，运用改革创新的办法着力解决好建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售、怎么管理等一系列重点问题。

至近期《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件正式印发，用改革创新的办法推进已成我国保障性住房建设的基本基调。

“近期房地产市场下行压力明显，政策大力度纾困下效果依旧不足，这意味着我们传统的房地产管理模式必须要进行改革和创新。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，反思房地产业发展的旧模式，最大的问题就是供需错配，本质上来讲商品房销售是面向特定人群的，不少人群需加杠杆或掏空家庭积蓄，这与当前我国城镇居民收入结构是不相符的，也就导致商品房市场发展不可持续，同时也是当前房地产市场难以稳定的根源。

“国常会审议通过相关文件时就曾强调要用改革创新的办法推进建设，预计未来保障房开发模式有望继续创新，更多社会资本可能会参与到保障房开发运营中来，以有效扩大保障房的供应规模。”中指研究院研究副总监徐跃进则认为，强调改革创新背景下，保障房的建设筹集渠道将会更加多元，同时各式存量盘活将会是保障房筹集的重要渠道，保障房建设也将和城中村改造等工作相结合。

侧重人口流入城市

从具体创新内容来看，多位业内分析人士认为，此次保障性住房建设主要创新之处在于加大配售型保障性住房供给，同时强调要确保保障性住房建设质量，加强配套设施建设和公共服务供给，从供给端解决房地产供需错配问题。

“此前，我国已经建立了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房三位一体的保障性住房制度，此次文件提及新的保障性住房主要属于配售型住房，要与此前三位一体的保障性住房制度做好衔接。”李宇嘉认为，此次文件提及的配售型保障性住房要加大建设和供给，要与城中村改造结合起来，因为城中村改造主要是解决新市民等群体融入城市的问题，主要供给的是保租房等配租型保障性住房。此次文件提及新的保障性住房则主要属于配售型住房。

“当房地产市场充分发展以后，应该将住房保障的范围和覆盖的群体扩大，新加坡和德国等国的经验都可借鉴。”李宇嘉指出，此次保障性住房主要覆盖三类人群，一是为社会提供基本公共服务的工薪阶层，二是新就业的大学生和各类创业人群，三是无房的户籍夹心人群。这些群体住房困难问题主要集中在一些超大、特大城市。

“此次相关文件主要是下发给人口净流入的超大、特大城市，以及建城区常住人口在300万以上的大城市。”李宇嘉指出，当前这些城市共有35个，它们是我国房地产市场的基本盘，也是新市民等群体住房问题主要集中和急需解决的城市。

“新加坡保障性住房、保障房与商品房共同构建的住房体系，都具有较为明显的借鉴意义。”中泰证券研究所一份研报指出，借鉴新加坡等国际经验时需要注意的是，新加坡是一个“城市型”国家，从单个城市的角度而言，住房供需结构的失衡，对保障房提出了需求。而从国内来看，大部分低等级城市人口状况，对于保障房的需求，或许并不迫切；部分重点城市、高等级城市、人口流入城市，或许是保障房建设的重点。

“此次提出加大保障性住房建设和供给，实现居者有其屋，这显然向新市民、青年人以及工薪收入等群体释放了较强的利好信号，通过加大保障性住房的供给，能够有效缓解这部分群体的购房压力。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也认为，由于当前我国一线及部分二线城市就业机会较大，带动人口流入，商品房价相对较高，新市民等群体相应的购房压力较大，因此这些大中城市更需加大保障性住房供给以支持相应群体住房需求。

推动建立房地产业发展新模式

除一以贯之的民生保障属性外，当前市场形势下，推动保障性住房建设还有利于房地产业转型发展。

此前审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》的国务院常务会议就曾指出，推进保障性住房建设是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措；近期相关文件正式印发，也提出了加大保障性住房建设和供给以及推动建立房地产业转型发展新模式两大目标。

多位分析人士认为，推进保障性住房建设与供给，能够有效解决特定群体住房困难问题，有利于保障和改善民生，同时也有利于推动商品房回归商品属性，促进保障房与商品房共同构建，解决房地产发展不可持续和内需疲弱的问题，助力房地产业建立发展新模式。

“如果本次配售型保障房政策能够贯彻落实并长期发展，未来对商品住房市场的限制性政策预计将减少，市场和保障的关系将会逐渐理顺，商品住房能够逐渐回归商品属性。”徐跃进认为，创新推进保障性住房建设与供给背景下，未来我国住房供应体系有望发生显著变化，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。

“保障房建设有利于保障和改善民生以及扩大投资，但当前市场形势下，如果新建保障房大量供给，将对刚需市场进一步分流，会对市场产生一定影响，因此建议相应保障房以筹集为主、新建为辅。”徐跃进认为，通过改建或收购存量商品住房用作保障性住房，能够盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费，也有利于加快保障房供应节奏。

（编辑：王金龙 校对：刘军）

文章转载自：中国经营报