中指研究院:前11月百城新房价格微涨 政策环境已接近2014年最宽松阶段

12月7日，中指研究院发布报告《中国房地产市场2023总结&2024展望》。从报告来看，今年1～11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，百城二手住宅价格则累计下跌3.00%，市场修复节奏较慢。

中指研究院表示，在接下来的2024年，房地产市场下行压力或将延续，中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积可能会同比下降4.9%。

百城新房价格微涨0.16%

回顾今年1～11月，报告指出，房地产政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏。

在此期间，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，主要受政策优化及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨；百城二手住宅价格累计下跌3.00%，跌幅较去年同期扩大2.45个百分点，房价持续走低，至11月，已连续19个月环比下跌，连续6个月环比下跌的城市数量超90个。

从销售端来看，2023年1～10月，全国商品房销售面积9.3亿平方米，同比下降7.8%，商品房销售额9.7万亿元，同比下降4.9%，其中现房销售面积同比增长15.6%，表现明显好于期房。

全年来看，受疫情后需求集中释放带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷。8月底中央及各级政府加大政策支持力度，9～10月销售同比降幅有所收窄，但受居民收入预期、房价下跌预期等因素影响，市场未明显改善。

2023年土地市场整体表现也低于预期。1～11月，全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%。重点22个城市中，1～11月，供地计划完成率整体不足七成，优质地块成交量增加。央国企为拿地主力，拿地金额占比达50%，民企投资力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但目前仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。

明年仍有下行压力

中指研究院认为，虽然政策底已近，但明年政策优化或将继续。报告预计，接下来在市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整，供需两端政策均有发力空间。需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，未来一线城市政策或继续优化，京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等。

此外，一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能；核心二线城市有望全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

在此背景下，中指研究院指出，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

具体来看，中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%；乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。

2024年新房销售恢复缓慢、近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏。中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米。

投资方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行。中性情形下，2024年房地产开发投资额或同比下降6.1%；乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，开发投资额与2023年基本持平。

中指研究院当天还发布了住房租赁市场报告、物业服务价格报告。根据相关数据，今年租赁住房租金整体平稳运行，1～11月全国重点50城住宅平均租金累计上涨0.18%。今年12月二十城物业服务价格综合指数为1075.67，同比上涨0.03%，涨幅收窄0.04个百分点，二十城物业服务均价为2.57元/平方米·月。

来源：中国经营网