万科能否再做回“老大”?

住宅陷入利润瓶颈 开发商需要靠商业运营吸引资本关注 收购20个购物中心 万科商业一跃成为行业前三

随着2017年业绩的披露，“宇宙排名前列开发商”的名头终于花落碧桂园。而万科虽然屈居第二，但明显不太服气，去年12月实现了销售金额622.3亿元，算是最后冲击了一把；而碧桂园或许由于领跑太久有些松懈，最后一个月仅录得合同销售金额165.3亿元。

正当业内为没能看到万科实现大逆袭而惋惜的时候，万科却在1月5日披露了另一个重磅消息：万科联合旗下印力商业集团及TRIWATER基金，以83.65亿代价收购新加坡凯德位于内地的20个购物中心，一开年，就砸下了中国商业地产领域的并购大单。

这看似是两件毫不相干的事情，但仔细对比数据才发现，这是继万科以128亿元收购印力集团、成立两只商业地产基金之后，在商业领域的又一次重磅并购。悄然之间，万科商业平台一下子成为全国排名前三的商业地产运营商，锋芒直逼商业地产的“老大”万达。

至此，万科在住宅和商业两大地产领域完成了少有的大布局，双料冠军或将在不远的将来得以实现。

露狰狞 万科商业野心一览无余

1月5日，印力宣布，将联合万科和Triwater，通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议，收购凯德在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债。交易价格为17.059亿新元，合约83.65亿人民币，预计于2018年第二季度完成交易。

从公告上看，是印力集团主导了这次收购。但实际上，这有掩人耳目之嫌，因为印力在被万科联合收购后，已经成为了万科商业的少有平台。印力集团董事长丁力业也在去年2月就接替万科“元老”丁长峰成为了万科商业的新任负责人。

也就是说，在收购凯德20家购物中心项目后，印力集团更准确应该说是万科商业已经成为了全国排名前三的商业地产运营商。距离万科董事会主席郁亮的期许：“未来要做到数一数二”前进了一大步。

公开数据显示，在收购完成后，印力将全面操盘这20个项目，加上印力自己持有、以及整合万科自身的项目，印力在全国持有或管理的商业项目将达到120家，管理面积超过1000万平方米，仅次于万达；资产规模逾800亿人民币，位于行业前列。

很明显，除了住宅以外，万科商业通过一连串的收购已经率先获得了“老大争霸赛”的参赛资格。

汉博商业研究院院长张海勇认为，对于万科印力而言，84亿元便拥有了80万平方米的成熟物业无疑是很合适的，从其城市发展的战略布局协同、物业本身及地段均成熟稳定等角度看万科都做了一笔成功的交易。

但对此，在1月5日晚间才匆匆赶到万科松花湖度假区的郁亮则刻意回避了媒体的问题，没有做出过多的解释。他只是不断强调，万科将由城市配套服务商转型到美好生活场景师。不仅是住宅，产城、商业、教育、养老、租赁住房、物流和度假休闲等都将有万科的业务分布。

在商业地产服务商RET睿意德CEO王玉珂看来，万科之所以在商业地产上投入重金，是为了实现在商业地产商上的弯道超车。他对北京青年报记者表示，对万科而言，单独开发商业地产还是晚了，好的城市、好的地段、好的项目早已有开发商在做，而且一个成功的商业地产项目是需要时间来培育的，短时间很难形成规模。另外，相比于住宅，商业地产是一条新赛道。万科想在新赛道上实现弯道超车，缩短开发周期，较好的办法就是收购。收购有丰富经验和运营能力的团队以及成熟的项目就成了万科的捷径。所以收购印力集团以及与凯德达成历史性的大交易都是万科商业迅速扩张的必然选择，也是万科战略升级的要求。

标志性 凯德成就商业地产退出机制 

交易往往是双方各有所求才能促成的，万科谋求商业地产领域的扩张；而对于凯德来说，这次交易也是实现商业地产退出机制的标志性事件。

在凯德集团发给北青报记者的回复邮件中，凯德集团首席运营官廖茸桐表示，此次股权交易涉及的20家购物中心，凯德平均持有10年，很多都是当地排名前列购物中心。通过凯德的专业运营，发展为成熟物业，有着稳定的收益，带动了当地商业升级。

不过更重要的是，凯德公布的数据显示，这些购物中心分布在19个城市，并且除了北京、重庆、成都等地的项目外，有14个城市都是非核心城市。凯德强调，出售的20个项目在集团全球和中国的购物中心资产规模占比分别为4%和7%，影响并不大。

同时，廖茸桐也透露，交易后，有利于优化凯德集团资产配置和集中资源，所获资金将用于在中国继续投资优质物业。进一步强化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。

据了解，凯德始终奉行积极的资产管理策略，出售成熟资产和收购成长性资产并举。2017年6月、11月和12月，凯德分别以26.4亿元人民币、33.607亿元人民币和8.38亿元人民币成功收购上海国正中心100%权益、广州乐峰广场持有公司的所有股权和上海五角场商办地块。

廖茸桐称：“重新配置后的资产组合将为集团在华业务注入更多活力，更契合消费需求的迭代升级，凸显核心优势。”

张海勇表示，对于凯德而言，所谓管理半径、业态协同、规模优势等等都不是其出售此类资产的最重要原因，特别是本身这些购物中心相对成熟稳定，而非成长性十足，如此做应该是战略维度的正常换手行为。

有业内人士则这样评价凯德的做法：排名前列，凯德专注于自己优质资产的持有与经营；第二，有些前驱物业改造成本比初建成本还高；第三，适当的时机退出，保证资金流的稳定。

已经运营10年以上的商业地产，在这个购物中心大革命时代，基本已经落后于时代了，所以都需要大规模的改造，与其自己花钱改造，不如出售一部分，换取更好的现金流。何况，目前出售的商业资产也就占据凯德全球资产的4%，目前其在中国仍然运营和管理49家商业综合体。

对于凯德的出售动机，王玉珂也表示，从背景上看，除了房地产开发以外，凯德集团也是亚洲较大的房地产基金管理者之一。由于基金公司的背景，对于资金的要求必然有收益和退出的机制。对凯德而言，找到有实力的合适的买家是商业退出机制的好办法。而出售非核心城市的资产，加大对北京、上海等核心城市的投资力度，也是凯德资产优化的选择。而此次凯德与万科的合作也将是商业地产成功实现退出机制的标志性事件，也可能会成为其他商业项目进入和退出的成功范例。

住宅瓶颈导致商业爆发

万科和凯德通过一场交易，一个做加法，一个做减法，之所以万科愿意接盘，在业内看来，与近些年住宅市场的逐渐势微不无关系。

虽然今年包括万科在内的不少开发商整体业绩都达到了新的高度，但业内公认的是，住宅开发的利润正在快速萎缩，由于很多重点城市都颁布了限购、限售的政令，住宅市场的炒作热度降到谷底。像北京，从去年开始出让的住宅用地，每一块都限定了较高售价和平均售价，严重压缩了开发商的获利空间，比如今年首拍的孙河地块，商品住房销售均价须不超过68924元/平方米，较高销售单价不得超过72370元/平方米。但最后首创+远洋联合体以61亿元夺地后，楼面价已经达到了61348元/平方米。即便不考虑大笔资金占用的时间成本，利润空间也十分有限。

在这样的背景下，向商业地产扩张，就成了传统住宅开发商的优先选择。不仅是万科，龙湖、泰禾等以豪宅见长的开发企业也在加大布局旗下的天街系列和泰禾广场系列的商业产品。

对于万科如此急切地扩张商业版图，王玉珂对北青报记者表示，排名前列是由于住宅市场面临增长瓶颈；第二则是为了持有运营资产吸引资本注入。他告诉北青报记者，为了让财务报表显示出持续的变现能力，通过投资更多的新产品，吸引资本。使得传统住宅开发商向商业地产转移，商业地产也成了他们资产配置的理想目标。因为商业地产能够更好地与地产金融结合。

他解释道，曾经住宅开发商对于配建的商业并不重视，对商业回报率也不在意，现在住宅利润下滑后，商业项目扛的压力就更大了，必须依靠商业项目自身的循环能力提升效率。而关注商业地产这样的实体经济，通过商业运营的能力提高商业效率，就能提高资产收益能力，吸引资本市场。

正是住宅发展的瓶颈导致了商业地产的爆发。以万达为例，在去年与融创、富力达成的世纪大交易中，其实出售的也多是需要巨大持续投资的文旅、酒店等重资产，而同样是重资产，同样需要大量投资的商业部分，仍被万达视为核心资产之一。

对于消费者来说,更多地产商的进入,将带来消费的升级。张海勇表示，龙湖、万科、泰禾等企业一直不断在商业物业上发力，促使商业地产运营主体的多元化，改变了万达一家独大的格局，也一定程度上改变商业地产场景同质化的局面。带动了消费升级与弥合不同城市之间的消费差异；促使城市商业的多中心化与消费的区域化进一步加速。

面临大洗牌

商业地产利用大数据协助运营

万科与凯德的巨额交易是最受关注的头条。但实际上，商业地产在这个冬天里并不都是热火朝天，很多购物中心体会到的则是凛冽的寒风。

1月8日，屹立了27年之久的北辰购物中心亚运村店正式停业谢幕，这座购物中心曾是整个亚奥板块的一座“时尚地标”，如今还是受困于经营不断下滑，无奈关店。据了解，未来如何改造还在研究中，可能成为文创、教育、培训综合体或作为写字楼出租经营。

对于购物中心的调整，王玉珂表示，这样的关店更多是一种市场行为，就像公司的开与关，并不代表购物中心及商业地产的整体走势。他认为，购物中心经营不下去选择关店的原因有很多种，但并不是一般认为的电商冲击，事实上电商的死亡率远高于购物中心这样的商业地产。除了天猫和京东做到了80%的市场占有率外，其他的互联网电商则是大量地死亡，相比之下，购物中心这样的商业地产死亡率远低于线上互联网。

“定位不准确，找不到消费者，滞后的运营手段都导致了一些购物中心的关店。”王玉珂表示，商业地产的核心是建立自己的基础设施，比如大数据这样的基础设施。传统的商业地产对自己的供应商、消费者了解不多，如果通过消费大数据的建立，商业地产的运营者们可以从数据上判断和了解消费者的消费行为及趋势，由助于及时调整经营策略。未来以数据为核心的经营理念确立以后，商业地产才能保证更高效地运营，避免寒冬。

张海勇也表示，商业地产项目的开关店是正常的市场选择的结果。总体而言，购物中心承载了都市人群的生活方式，是商业趋势，而倒掉的，则是其“内容”和“场景”与消费群体商业体验不再契合，没有随着生活方式的衍变而进化。

但正因为对商业地产项目运营的差异，也可能导致一波新的大洗牌。“这个洗牌一定会出现的。”王玉珂表示，当前市场上对于商业地产投资商的退出没有好的通道，除了并购以外，还缺乏新的资本市场退出渠道。随着金融机构的深度介入，以基金为代表的资本将改变商业地产的运营模式，也将会有更好的退出机制，现有的商业地产项目也将面临一波洗牌。类似万科凯德这样的收购案例还将会更多。