揭秘|楼盘网签价、备案价、报价的套路有多深?

搜狐小焦点 2017-10-10 10:43
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“网签是网上买房,价格更优惠吗?” 很多网友对“网签”这一概念模糊不清,甚至单从字面意思上联想到“网购”。其实,这与“网签”的真正含义相差甚远,究竟什么是网签?

什么是网签?

一个必须的买房流程!

不管是买新房还是二手房,都会碰到这个环节,网上签约(简称“网签”)在房地产领域网签就是交易双方签订合同认购商品房后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。然后,会给个独有的网签号,用户可以通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化,防止"一房多卖"。

新房一般的网签程序是:交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本,协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统,打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字(盖章)→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

除了对网签的定义,更多人感兴趣于“网签价”,每当株洲中原数据周报出炉,每周网签价的涨跌、网签价和报价的差距都会成为讨论焦点。

那么,网签价就是实际成交价吗?网签价和楼盘报价、备案价有什么区别?

什么是网签价?

“网上签合同”时约定的房屋价格!

对单套房源而言网签价就是“网上签合同”时约定的房屋价格,无论是新房还是二手房,税费都是按照“网签价”征收。

对于整个市场而言,计算的不再是某一个项目而是整体均价,即全市或者一个行政区域内的所有在售项目,在一定时间范围内网上签约的整体均价。因此,正常情况下,每周的网签均价出现小幅度涨跌,属于正常现象。

但是,当遇到一个时间段内某一个或几个低价(高价)项目大量签约时,再去计算全市网签均价时就会导致价格出现较大波动。特殊项目网签量越大,价格的涨跌波动幅度就越明显。

比如,经济适用房、单位定向指标房等特殊项目,因网签价格远低于市场可正常交易的商品房均价,一旦在一定时期内大量签约,就会造成该时间段内整体网签均价异常低。因此,因个别项目引起的短期均价大幅波动,并不能代表全市房价的涨跌,消费者不用过渡担心。

举例:8月4日,华晨·金水湾单位定向指标房开盘,8月6-12日这一周内金水湾的网签均价为3331元/㎡。

(点击可查看大图)

且这一周住宅网签均价4419元/平米,环比减少671元/平米,环比降幅为13.18%。造成这样的大幅波动,就是因为金水湾大量定向房源的集中签约。

 (点击可查看大图)

 什么是备案价?

开发商备案在房产部门的预售价格!

商品房住宅销售价格备案是指房地产开发商,在申请商品住房预售许证可时,必须提前到房产部门备案提交预售价格,备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布。

株洲房产局规定销售价格需控制在申报备案预售单价上下浮动15%。如果开发商在实际销售过程中想提高或降低销售价格,调整幅度超过了备案预售单价的上下15%,那么必须提前到房产部门重新备案。

预售价格备案的主要目的是房管局为防止开发商任意大幅调整价格,避免因价格过度上涨或下调造成房地产市场的不良冲击的一种监管制度。

什么是楼盘报价(参考均价)?

楼盘提供给购房者的参考均价! 

株洲在线房产网每月收录各楼盘提供的参考均价,目的是为了给购房者一个大概价位标准。目前楼市基本为一房一价,可以说同一户型不同楼层,价格可能不一样;同一楼层的不同户型,价格也可能不一样。

楼盘报价并非某一套房子的价格,而是楼盘所有房源价格的中间值。以时间纵轴来看,对各楼盘房价的涨跌有一定参考价值;以竞品楼盘的报价对比来看,可做价格的横向对比。

举例:株洲在线房产网所收录的缤纷世家报价线形图,从今年2月到现在的上涨走势一目了然。

(点击可查看大图)

另外,也有每月的报价详细体现,单个楼盘的报价涨跌,很清晰地有所记录。

(点击可查看大图)

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