重点解决居民急难愁盼 城镇老旧小区改造再升级

全国城镇老旧小区改造工作正积极推进。来自住房和城乡建设部的数据显示，2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个；而根据各地统计上报数据，全国全年新开工改造城镇老旧小区达到5.8万个。

2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民，加装电梯超过13万部。住房和城乡建设部部长倪虹强调，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造；也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

业内人士普遍认为，城镇老旧小区改造全面提升城镇老旧小区和社区居住环境、设施条件和服务功能，居民获得感、幸福感、安全感不断提升，区域发展新动能也得以增强。

重点解决居民急难愁盼

城镇老旧小区改造是城市更新的重要组成部分。倪虹表示，现在“先体检、后更新”“无体检、不更新”，已经成为城市更新工作的共识。给老旧小区体检，是更新改造的重要前提，居民的“急难愁盼”，就是城镇老旧小区改造的重要方向。

重庆市江北区塔坪片区老旧小区改造坚持“边检边改”，将居民改造意愿最强、呼声最高的飞线下地、隐患消除、雨污分流等事项作为主攻方向，经居民同意后推进实施，推动住宅改造、小微活动广场建设、社区食堂配建等多项更新措施，滚动编制更新任务清单，以项目化的方式，建档立项，逐个逐片挂图销号。

为破解飞线顽疾，当地有关部门推动成立整治专班，协同相关部门和通信运营商，实施“室外飞线下地、楼道飞线进盒”改造，包括建设完整的地下通信管道、建设统一的多网合一系统、拆除回收废旧线缆“三步走”，组建工程技术组下沉一线提供伴随式服务，确保方案有序实施。改造后，塔坪片区老旧小区从“脏乱差”变“齐净美”。其中规整线缆通信管道1.7千米，拆除室外架空及楼栋内线缆88.6千米。

北京市平谷区南小区是建于上世纪80年代的一批职工家属楼，居民楼上下水堵塞、楼道环境脏乱差，小区配套设施、无障碍设施不足等问题突出。有关方面以“绣花功夫”解决群众急难愁盼问题，开展楼本体厨房卫生间上下水改造，以及自行车棚改造、室外管线改造、景观小品提升等工作，惠及居民1586户，施划停车位、设置垃圾分类投放区、翻新楼道并安装扶手，有效解决小区停车位紧缺、环境脏乱差等问题。

在中国城市规划设计研究院城市更新分院院长范嗣斌看来，除政府主导推进城镇老旧小区改造外，还要关注和鼓励居民自主更新老旧住宅，如杭州、北京等多地都在积极探索。这种“政府引导、居民共治”的模式，既破解了资金困局，又唤醒了居民的共建意识。

激发老旧小区经济活力

随着老旧小区环境的改善，周边的商业发展和经济发展活力也被带动起来。很多老旧小区不仅成了高品质生活宜居地，也成了新兴产业聚集地。

重庆市住房和城乡建设委员会物业监督管理处有关负责人介绍，近年来重庆市在老旧小区改造中着力盘活老旧小区资源，通过注入新产业、引入新居民，增强老旧小区的活力和“造血”功能。

重庆市江北区塔坪片区改造完成后，背街小巷摇身一变成为潮流文创街区。这里被打造成长约1公里的青年时尚文化创意高地，社区内吸引咖啡精酿、新派餐饮、摄影体验等100家创新性店铺入驻，带动投资约4000万元，每天都会涌入众多年轻人进店打卡。

北京市平谷区南小区老旧小区改造过程中，以微利模式激活了区域经济，同时利用文化标签唤醒了闲置空间。有关企业投资1640万元，共盘活南小区锅炉房、滨河街道原办公楼等低效闲置资产4781平方米，打造一体多能的嵌入式社区服务综合体，出租率高，实现微利可持续，拉动周边相关产业协同发展。打造“桃小平”“桃小谷”形象，依托传统节假日举办系列文化活动，吸引了大量居民和游客。

湖南省长沙市百川里片区位于浏阳市老城区，老旧小区改造后成为了全龄友好、宜居宜业的绿色社区。在此基础上，当地还积极促进片区内相关业态发展。引入特色餐饮、农产品超市等多元业态，激发片区活力。加强老火车站历史建筑活化利用，打造城市发展记忆展厅，近3年接待游客超10万人次，促进片区旅游、服务业发展。

探索改造长效机制

持续推进城镇老旧小区改造，需要解决好资金来源问题。同时，不仅要将小区内的设施更新改造好，还要做好运营和维护，让居民获得更好的服务。这就需要不断探索长效机制，打造城镇老旧小区改造“升级版”。

清华大学中国发展规划研究院常务副院长董煜表示，包含城镇老旧小区改造在内的城市更新蕴含巨大市场潜力，不能只靠政府投入，需要建立完善政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，充分调动市场的积极性。

对此，各地也在积极探索。湖北省武汉市知音东苑老旧小区改造中，当地政府加强政策支持，统筹多方资金，引入区属国有企业投资约7600余万元，采取“嵌入式”改造方式，新建集停车、康养、文体活动、社区服务等功能于一体的综合停车楼。

湖南省长沙市百川里片区老旧小区改造中，通过盘活闲置资源，多元筹资共担投入。当地将百川里片区闲置的0.67公顷边角地、2581平方米国有闲置资产划拨给城市更新公司，以租金收入、停车服务等特许经营权收入，平衡老旧小区改造投入，实现城市更新的良性循环和可持续发展。同时充分调动居民积极性，引导居民出资900万元，参与供水、供电“一户一表”，以及安装天然气、加装电梯等改造，实现改造资金合理共担。

上海市徐汇区金牛花苑老旧小区改造项目中，全部实现了加装电梯。仅用1个多月就完成了首批16台电梯签约，11个月完成了全小区40台电梯100%筹资到位，后期维护保养统一纳入物业管理。为开展加装电梯工作，小区成立临时党支部，引导居民党员加入加梯三人小组，积极宣传政策、及时处置问题，除申请使用上海市既有多层住宅加装电梯政府补贴资金外，引导居民根据所在楼层确定分担比例出资建设。

重庆市江北区塔坪片区老旧小区积极探索物业模式新改革，实现长效治理。将住宅、社区商业、市政道路、街区纳入“大物业”范畴，引入物业服务公司打造“街区物业”模式，依托智慧物业系统提供集约化服务，涵盖市容环卫、绿化管护、停车管理、底商运营等新增管理服务事项，通过经营性空间利用、智慧停车管理、24小时社区热线服务，在不增加财政负担的同时实现物业公司正常运营，增强物业团队的自我“造血”能力。

业内专家表示，城镇老旧小区改造在带动经济增长方面蕴含巨大潜力，城镇老旧小区改造将进入多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的新发展时期。

住房和城乡建设部有关负责人表示，要组织开展“回头看”，检视已改造小区长效管理机制运行、各类设施服务维护等情况，有针对性地补齐管理制度等短板，确保改造效果长期保持。

来源：中国财经