长沙楼市限购升级,株洲房价要小心?三张图读懂株洲房价趋势!

株洲买房 2017-09-25 20:45
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9.23日长沙楼市再次颁布新的限购令,这一次的限购升级对株洲楼市将带来哪些影响,是否会继续推动株洲的房价?不少株洲在线论坛大神们按耐不住了...... 首先来看看三组数据

9.23日长沙楼市再次颁布新的限购令,这一次的限购升级对株洲楼市将带来哪些影响,是否会继续推动株洲的房价?不少株洲在线论坛大神们按耐不住了......

首先来看看三组数据:

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图一:长沙、株洲、湘潭、常德商品房销售面积(万平米),为方便对比年度数据,第三项为上半年数据*2,供参考。 注意长沙销售面积从17年开始下滑。

图二:长沙、株洲、湘潭、常德、岳阳分地区房地产投资情况(万元),为方便对比年度数据,第三项为上半年数据*2,供参考。

注意长沙房产投资数据一路上行,表现良好,预示未来6-12个月内开发商看好长沙地产。

图三:长沙、株洲、常德、岳阳城区商品房成交均价(元),第三项是单指2017年6月单月成交均价,非1-6月均价。

注:

岳阳2015年成交均价没有具体数字,因变动幅度不大估算为4000左右;

岳阳2016年成交均价没有具体数字,因变动幅度不大估算为3980左右;

长沙2017年6月第一周六区和长沙县新建商品房成交均价为7579元,雨花区最高,为9500元。 

长沙成交价看起来比较低是因为长沙县数据拉低了成交均价。                

由数据可见,株洲、常德、岳阳在上半年成交均价都出现了加速上涨,以岳阳涨幅最大。

以上三张图中可以总结几个要点

1、长沙房价持续上涨,但成交量迅速萎缩,很快会传导到价格;

2、作为二线城市的长沙,受到开发商的一致看好,投资额增长幅度远超株洲、湘潭、常德、岳阳;

3、从投资情况看,开发商对株洲、湘潭、常德、岳阳喜好并没有很大差别,趋于一致;这说明在开发商眼里,这几个城市未来的发展前景并没有本质上的差别。注意,这和我第一篇文章中人口数据和GDP数据的特点基本一致,长沙鹤立鸡群,其它几个城市基本都是差别不大的......

4、株洲、常德、岳阳成交均价涨幅基本在一个幅度之内,基本可以视为不分伯仲。

论坛上有人对未来一年内株洲房价做出了大胆而具体的预测,比如说8千的,1万的。在我看来,这些具体的价格预测和预测明年A股涨到多少点一样,基本是胡乱猜测,完全不具备参考意义。

株洲的房价属于“跟随定价”,即“going-rate pricing”,这是因为在地理位置上,长株潭过于接近,长沙具有强大的定价权。

举个例子,北京房价的定价权属于二环内的成交价,三四五六七八环都是跟随定价,大兴决定不了二环的房价,但二环的房价必然决定了大兴的房价区间。

同理,株洲离长沙市中心仅几十公里,它的房价完全取决于长沙市中心定价,更精确点讲,株洲房价最高价会小于长沙成交均价(重点可参考松雅湖周围价格),株洲最低房价大概是长沙县成交价-3000左右。按17年6月的房价来说,株洲合理的跟随价格在7500-4500元范围之内。

明白了跟随定价原理,可以知道,当你在预测株洲明年的房价时,实际是在预测长沙明年的房价,而我相信,此论坛没多少人对长沙房价的有透彻的理解。

根据现行政策,一二线城市将加大土地供应,三四线城市将收缩土地供应,前者在一定程度上会压制上涨预期,后者目的则是稳住房价。 其背后的原因大家可以思考一下。

9月1日,孙宏斌在融创中国中期业绩发布会说过这样一番话: 如果你布局的地方都不调控,还让你去库存,那就不对了。怎么限价都不亏钱,因为我们地拿的便宜所以我们可以响应国家的号召,房子卖的实惠。如果那家公司的房子都在不限购的城市里,那你要小心点。”

所以,株洲房价虽然在涨,但是如果你觉得株洲房价会一直大涨,那你要小心点!

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