租赁市场机遇与挑战并存:资产托管、公募REITs推动物业增值

新京报贝壳财经讯 （记者段文平）今年的租赁市场，一方面面临调整，另一方面由于公募REITs（不动产投资信托基金）的扩围迎来更多机会。在10月19日举行的“2024年自如资管业主开放日”现场，自如集团董事长、CEO熊林表示：“我们的确已经进入到了新的形势下，需要把账算得更清楚，把运营模式弄得更清楚，把每一分钱、每一个项目的质量、每一个客户的获客成本，甚至每一次的退出时间，都要控制得更好，租赁市场已经进入到这个时代。”

托管模式帮助业主提升资产经营管理

目前，租赁市场到底迎来了怎样的变化？自如资管总经理孟月表示，经过这两年经济调整周期，从供给侧来看，很多商办类资产运营效率在不断地下降，很多写字楼、园区办公招租较为困难。同时，部分城市资产已经变“老”，整个经济效益、受客户的欢迎程度在下降。其次，产品的同质化非常严重，大多数集中式租赁产品都是小开间，竞争力在衰减。同时，很多存量产品在经过一个周期后开始老化，产品的竞争力不够，未来如果在市场供给与需求不断变化的情况下，如果在包租模型下想持续推升租金是有难度的。

“但是我们也看到，集中式长租公寓需求在增长，客户不再只追求价格，更加关注品质和服务，更加倾向于品牌管理的产品。”孟月说。

孟月重点介绍了自如资管旗下的托管模式，“在全国，我们已经与230个业主合作管理了400多个项目，通过输出我们的品牌、系统、流量，以及通过我们的运营团队来帮助我们的业主实现资产的经营管理，提升资产的经营表现。”

在孟月看来，这种模式下，业主没有免租期，全程交付不需要操心，可以快速地帮助业主把其处于低效或闲置状态的物业，通过定位、设计、装修、管理运营等提升效益。如果达到一定的回报要求，还可以发行公募REITs。

公募REITs拓宽资金来源，有助物业增值

众所周知，从3年前的试点到今年的常态化发行，基础设施REITs向前迈了一大步。特别是今年，基础设施REITs行业范围再扩大，纳入了市场化的租赁住房，也给行业带来更多的新增机会。

在活动现场，据中联前源不动产基金管理有限公司不动产金融执行总经理肖雪介绍，目前，国内市场已上市保租房REITs共5单，合计发行规模80.56亿元。截至2024年9月末，已上市的5单保租房REITs价格均明显上涨。保租房REITs基于资产估值和拟募集规模的平均增值率为6.86%，系产权类项目中最高，反映出市场的青睐。

在肖雪看来，公募REITs拓宽了资金来源、优化了整个融资结构、强化了轻资产输出工具。

值得关注的是，在租赁住房资产REITs上市过程中，物业评估非常关键。戴德梁行估价及顾问服务部助理董事董一凡表示，公募REITs资产评估影响因素中，土地使用期限非常关键。“我们做了一个模拟测试，50年使用年限的一个物业，如果运营第一年产生现金流，租金按每年3%增长，前30年估值是上升的，但是在后20年，估值掉得非常厉害。影响评估的其他因素还有现金流预测、折现率等。”

来源：新京报