放开限购会导致一二线城市房产市场再次过热?住建部部长倪虹:多虑了

又一城市加入取消限购阵营中。

3月14日，浙江省杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，其中明确杭州全面取消二手房限购政策。具体为，在杭州市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，全面放开二手房限购，对于市区优质好地段的二手房市场行情更容易提振，也有助于一些二手房挂牌房源的积极消化。同时，优化二手房增值税有助于降低房东二手房交易成本，对加快交易和降价交易都有积极作用，这也有助于促进二手房交易的流通速度。

PART ONE

杭州全域取消二手房限购

实际上，从限购松绑到杭州全面取消二手房限购，杭州走了约2年。

2021年8月，杭州发布《关于印发构建共建共享公共服务体系专项计划的通知》，提出要制定出台富阳区、钱塘区大江东区块等特定区域的差异化购房措施。其中，富阳的差异化购房政策已于2022年5月1日正式实施。

由此，放开限购在杭州撕开了一道口子。

目前来看，杭州二手房限购闸门已在全域放开，不过，西湖、拱墅、上城、滨江四大中心城区新房仍然限购。

“之所以仅针对二手房市场，一方面是杭州新房的库存健康，截止到2023年底，隐性库存出清周期也仅10个月，而当前二手住宅挂牌量已近14万套，库存压力巨大。”中指研究院华东大区常务副总高院生表示，2024年，杭州二手房市场仍将面临约7万套的交付房源入市，挂牌房源储备规模巨大，将进一步加大二手房库存压力。

国家统计局公布的1月70个大中城市价格变动情况也显示，1月杭州新房价格环比跌0.3％，同比上涨1.6％；二手房价格环比跌1.2％，同比下跌3.1％。可见，二手房下跌趋势更加明显。

不仅如此，诸葛研究院数据显示，2024年1-2月杭州二手住宅分别成交6875套，较去年同期下降21.4%。2月份，杭州13区二手房共成交1805套，相比1月下滑了将近67%，创下历年成交新低。

虽然杭州全域取消二手房限购，但后市行情仍不明朗。

高院生表示，二手房近期成交的确比较冷清，自去年11月经过 “10.16”新政成交量的冲高后，二手房成交量持续回落。3月，二手房市场有明显的复苏，但新增挂牌量也在同步激增。在此节点，新政为二手房市场大幅松绑，将进一步激活二手房市场，同时有助于通畅二手房置换链条，促使新房、二手房市场正常流转。

不过，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，当前市场情绪修复较为缓慢，2024年2月杭州市场情绪指数为-0.77，位于市场观望区间，持续2个月微幅改善回升，但当前情绪指数仍处于近年来低位水平。另结合南京、合肥、苏州等已经全面取消限购的城市来看，楼市热度也并未完全回暖，现处底部修复阶段。由此来看，楼市本轮深度调整周期较长，预计接下来，在利好政策的催化下，杭州楼市小阳春较可期，但出现大涨行情的可能性似乎并不大。

与此同时，在严跃进看来，政策从宏观层面看，二手房优先于一手房，说明启动市场的关键点不在于对新房放松限购，而在于对于二手房要率先全面放松限购。在房地产作为支柱产业的定位下，不能简单理解为是“新房领域是支柱产业”，而是在当前房地产供求关系下，要适当理解为“二手房是真正的支柱产业”，因为二手房是蓄水池，多年来，居民家庭资产很大一部分是二手房。盘活二手房是带动整个市场活跃的关键，二手房活跃是助力新房市场活跃的关键点和最基本点。

此外，各地也要学习杭州的模式，尤其是一线城市，与其放松大户型的新房，不如把所有小户型的二手房或全部二手房全部放开，这也关系到房地产稳定的重心和发力点。

PART TWO

一线城市将逐步放开

“限购令”对楼市带来的深刻影响始于2010年。

——2010年4月30日，北京祭出雷霆手段，率先以户籍、纳税、社保、家庭住房套数等为限购门槛，引发社会广泛关注。随后，全国陆续有超过100个城市开始实施限购政策。

如今，房地产市场的供求关系已发生重大变化↓

——2023年9月以来，已有包括沈阳、南京、苏州20个城市对限购政策实施了松绑或退出。

截至目前，全国范围内仅北上广深四大一线城市以及天津、西安、珠海等不到10个城市尚未完全取消限购。

不过，今年高层定调为房地产限购政策优化调整指明了方向。

在刚刚闭幕的两会上，住房城乡建设部部长倪虹强调，要因城施策、精准施策、一城一策。现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。

对于有人担心城市政府要用好调控自主权就是全面取消限购了，这会不会导致一二线城市房地产市场再次过热？房价是不是又要大涨起来？倪虹表示：“多虑了。现在房地产市场的主要问题不是防过热，是防过冷。”

对于接下来一线城市是否会更大范围取消限购，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当一线城市外围开始松动限购政策了，非热点城市核心区退出或全域退出就在情理之中了。限购政策松动是渐进的，从外围到核心区，从非一线城市到一线城市。

中指研究院市场研究总监陈文静则表示，一线城市或继续优化限购政策，郊区、大面积段、离婚购房等限购政策均有优化空间，降低购房社保/个税年限，降低多孩家庭、老年家庭以及人才购房门槛或是限购政策优化的重要方向。

不仅如此，陈文静进一步指出，除了限购方面的放松，一线城市首套和二套房贷利率相对较高，特别是北京核心区房贷利率仍超4%，未来亦有下调空间。另外，优化住房限售政策、优化限价政策（包括土地端最高限价、销售端最高限价等）、提高公积金贷款额度和增加公积金贷款次数、降低交易税费、优化土拍规则等也是一线城市未来政策可能优化的方向。

来源：财经网