消化存量优化增量 各地楼市政策密集“上新”

4月底以来，北京、上海、天津、深圳、杭州、西安、成都、南京等地楼市优化政策密集“上新”，消化存量房产和优化增量住房的政策措施成为新一轮房地产政策调整主线。

一系列政策支持下，多地房地产市场的活跃度、成交量等指标进一步转暖。多位业内人士表示，多地取消限购、放宽落户限制、优化“以旧换新”等举措，将有效激发潜在需求，稳定预期，助力楼市走向平稳。

　各线楼市政策密集“上新”

5月13日，佛山市住房和城乡建设局等九部门印发《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，宣布实施优化容积率计算规则、鼓励支持住房“以旧换新”、放宽购房入户政策等13条房地产新政策。

“佛山市新出台政策将加快佛山市购房需求释放，进一步推动佛山存量房及增量房的销售去化。”中指研究院华南分院研究主管陈雪强向上海证券报记者表示。

佛山房地产政策“上新”，是近期各地优化房地产政策的一个缩影。4月底以来，北京、上海、天津、深圳、杭州、西安、成都、南京等地楼市优化政策密集“上新”，或取消限购、放宽落户限制，或出台住房“以旧换新”、上调公积金贷款额度等。

其中，取消和放松限购政策，最受市场关注。5月9日，杭州全面取消住房限购，成为4月30日中央政治局会议召开后，首个全面取消住房限购政策的热点城市。同日，西安也全面取消限购政策。

“目前，全国重点城市中，仅北京、上海、广州、深圳、海南、天津等地仍未全面取消限购。”中指研究院市场研究总监陈文静向记者表示，其中北京自2023年下半年以来，也已多次优化楼市政策，并时隔13年于今年4月30日调整限购政策，激发了部分改善性客户的购房需求。

　消化存量优化增量求“平衡”

总体来看，消化存量房产和优化增量住房的政策措施成为新一轮房地产政策调整主线，旨在有效激发潜在需求，稳定预期，助力楼市走向平稳。

中央政治局会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

“从各地动作可以看出，房地产政策正在优化调整，同时消化存量房产和优化增量住房的具体政策也在逐步落实。”陈文静向记者表示，例如各地推出的住房“以旧换新”，就是探索消化新房库存的重要手段之一。据不完全统计，目前全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，今年还将有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。

“客观来看，目前各地的刚需和改善性购房需求潜力很大，关键是要将二手房去库存与新房销售对接起来，这是稳定市场的关键。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

　优化政策效果初步显现

“北京楼市新政发布后，咨询量明显增长。”北京链家多位门店人士向记者表示，因新政出台，恰逢“五一”假期，市场活跃度明显提升。

北京链家房山某门店数据显示，门店新增咨询量环比政策发布前一周增加近40%，某些楼盘的到访量增加两成。此外，北京市限购政策调整后，经链家成交的北京五环外二手住房占比显著提高。

综合来看，“五一”期间北京楼市温和回暖，“这既是市场自身的需求加速释放，也是政策优化后，激发了潜在需求”，北京链家研究院院长高原说。

有市场人士向记者表示，今年“五一”期间，部分城市房企把握政策优化窗口期推出新盘，并加大促销力度，新房项目到访量较之前有所增加。

“虽然当前新房市场调整压力仍在，但随着宏观政策继续协同发力、房地产政策不断落实，年中新房市场有望迎来边际改善。”陈文静表示，二手房市场预计在“以价换量”下，将维持一定活跃度，而当前多个城市取消限购、放宽落户限制、出台“以旧换新”细化举措等一系列优化政策会对整个房地产市场产生积极影响。

来源：上海证券报