融资闸口打开,房企凉热不同

一夜之间，房企的融资风向似乎迎来了转向。

近日，金融机构密集开会，旨在为房地产行业提供一定流动性，这被视作是房企融资的又一重大利好。

2023年11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，再次明确要求，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

相关部门发声后，金融机构纷纷行动。其中，国有大行建设银行召集6家房企召开支持房地产企业合理融资需求银企座谈会，交通银行、浙商银行等均有跟进，中国银行也将在近期召开房企座谈会。

金融机构的扶持对当前的房企是一剂“强心针”。销售低谷叠加偿债高峰，房企的现金流不可谓不紧张，金融机构的“雪中送炭”有望让房企渡过眼下的难关。需要指出的是，即便资本市场和房企本身对金融机构的帮助表示积极看好，房企仍不可能一味依赖融资。在销售未见好转的背景下，房企体感不尽相同。

积极对接

金融机构为房企提供“扶持”的第一步，是召开座谈会。

11月22日，浙商银行对外表示，已与20余家代表性房地产企业召开座谈会，未来将从房地产市场供需两端综合施策。

11月24日，建设银行召开支持房地产企业合理融资需求银企座谈会。据建行方面披露，银企双方深入研讨了房地产市场形势、业务发展机会和未来发展方向，共商银企合作、共同应对挑战、共创高质量发展。参与座谈会的房企有6家，包括龙湖集团、万科集团、新城控股、滨江集团、美的置业、大华集团。

11月27日，交通银行在上海召开座谈会并与参会房企代表进行交流，拟进一步支持房企合理融资需求。交通银行邀请的房企有15家，包括万科、绿城、龙湖、美的置业、滨江集团、大华集团、仁恒置地、新希望地产、卓越置业、新城控股、伟星集团、陆家嘴集团、浦发集团和首开股份等。

参与银行座谈会的房企，被市场认为是融资“白名单”的成员。据《第一财经》11月22日发布消息，监管机构正在起草一份中资房地产商“白名单”，可能涵盖50家规模房企，国有和民营房企会被列入其中。

21世纪经济报道记者从多家房企处确认了白名单的存在，但具体的名单则暂时未见全貌。一家参与座谈会的房企相关人士告诉21世纪经济报道记者，“银行所邀请的就是他们比较有业务意向的房企，这样的逻辑应该就意味着参与的房企在白名单中。”

而从目前已经公布的参与座谈会房企名单来看，银行更倾向于经营稳健的房企。“目前的名单中来看没有出险的，碧桂园、旭辉都还没看到参会。银行对房企的业务以稳为主，现在民营房企中能够正常经营的屈指可数，这类房企在名单中也是正常的。”一位不愿具名的房企分析师告诉21世纪经济报道记者。

实际上，本次银行与房企所对接的业务类型都比较常规，且在具体融资需求中，也特别提到了“正常经营”。

据建设银行披露，其将与企业携手共进，更好支持房地产企业合理融资需求；对正常经营的房地产企业，加大境内外联动服务和母子协同力度，通过授信支持、投行服务、债券投资、展期和调整还款安排等全方位金融服务帮助企业改善流动性，助力房企穿越周期，做好“保交楼、保民生、保稳定”，促进房地产市场平稳健康发展。

体感各异

政策春风拂面，银行实则见机行事。据21世纪经济报道记者从银行及房企处多方调研，目前银行除了召开座谈会了解和对接需求外，在正式落实层面，其实是相对保守的。

一家国有银行的人士对21世纪经济报道记者表示，“政策口子开出来，我们肯定会有松动。但是我们会随市行事，先看看其他银行的动作我们再做跟进。目前对房企的融资，我们还是比较紧的。”

出险房企自不必说，还在正常运营的房企能否从金融机构融资成功，同样要取决于许多客观因素。一家尚未出险的民营房企人士也告诉21世纪经济报道记者，“银行愿不愿意给我们钱，还是看我们的资产。有些房企看起来好像表面也挺健康，但实际上持有型不动产都抵押得差不多了，这种企业也很难再拿到钱。”

从近期房企融资成功的案例来看，这种说法可以得到支持。

11月21日，卓越集团发布消息，其旗下卓越商管成功发行一期5亿元中期票据，债券期限3年，利率4.5%。这笔票据募集资金将用于卓越商管补充流动资金、项目建设和购回、偿还公司境外美元债券等。11月24日，美的置业披露，其成功发行总规模为10亿元的中期票据，期限2年。

值得留意的是，这两笔债券的发行均有信用风险缓释工具，其中卓越商管由中债信用增进提供担保；美的置业则由中债信用、华夏银行、交通银行联合创设信用风险缓释工具（CRMW），搭配部分信用品种引导投资者投资。

由中债信用提供担保的必要条件，是由企业或者企业相关方提供资产反担保。这就意味着，这类房企目前的债券发行并不是“纯信用”，这对资产抵押率高的房企存在一定的难度。

不过，就算是市场正常的融资需求得到满足，房地产市场迟迟未见恢复，对所有房企都是不小的挑战。一位龙头房企的人士就指出，“在极端情况下，如果销售迟迟起不来，回款也不好，能够撑到什么时候是不确定的。”

中信证券在近期的一份研报中也提到，今年7月以来，较为积极的地产政策连续出台，但地产销售仍在修复中，根据测算今年11月前25天30大中城市商品房销售面积同比下降15.7%，地产销售对房企流动性的支持作用仍较为有限。

面对困局，融资端、销售端都在发力。近期，广州、深圳等一线城市均优化了房地产政策，多座城市也取消了土地价格上限，这对市场有一定的提振。

中信证券预计，后续地产金融政策或进入融资端加力阶段，对于上市银行地产资产质量的预期企稳形成重要支撑，如后续非国有房企增信措施有效落地，预计银行对相关房企的信贷投放有望增加。

至此，情绪已经到位，部分房企有望暂时摆脱泥淖。

来源：21经济网