“白名单”项目审批通过超9000亿元 银行实际投放速度不济堵点在何处

日前，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股权，当前已到账100亿元。据悉，此次是2020年以来金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款。

“万科是房地产龙头企业，商业银行加大对于万科的资金支持力度，不仅有助于万科获得更多资金流动性，提升旗下项目楼盘交付力，更是再一次向房地产市场发出明确信号，包括城市房地产融资协调机制在内的楼市提振机制会坚定推进。”某银行业资深人士告诉记者。

据国家金融监督管理总局透露，当前商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额超9000亿元。专家表示，即将发布的《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》将为银行业支持房地产业合理融资需求提供更加完备的政策环境，也有助于房地产行业风险防范化解。

审批通过资金超9000亿元

对于万科获百亿元银团贷款的消息，业内人士向记者表示，这意味着短期内万科资金流动性紧张的局面得到一定程度缓解，有助于提振市场对万科的信心，同时也意味着受困房企可以在政策支持下，通过盘活手中的优质资产来获得金融体系的资金支持，以缓解自身压力。

当前，房地产市场迎来政策层面的阵阵暖风，房地产融资协调机制等政策效果也在逐渐显现。国家金融监督管理总局副局长肖远企日前表示，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

事实上，自城市房地产融资协调机制实施以来，不少地区组建了房地产融资协调工作专班，出台融资协调机制实施细则，搭建政银企沟通平台，推动房地产“白名单”项目融资加速落地。

据“重庆发布”微信公众号5月24日消息，该地已完成两批次房地产项目“白名单”推送，120余个项目获得银行授信额度超190亿元。其中，93个项目获得放款金额91.78亿元，惠及项目中超70%属于民营房企和混合所有制房企开发的项目，涉及万科、龙湖、海成、保亿、金科、融创、阳光城等企业。

据“宁夏住建”微信公众号5月27日消息，银川市第一批“白名单”项目5个，融资需求11.83亿元；第二批“白名单”项目7个，融资需求8.9亿元。银川市按照“成熟一批，推送一批”原则，支持更多符合条件项目的合理融资需求。目前，第三批“白名单”项目正在按照相关程序推送。

发挥政银企合力作用

“住建局及时将‘白名单项目’推送给银行，提高了各家银行贷款审批的积极性，大幅提升审批效率，实实在在节约了企业的时间成本，解决了企业资金压力大的问题，我们也将加快开发进度。”某房地产公司董事长助理表示。

“通过融资协调机制筛选出的‘白名单’项目有助于兼顾各方利益关切，减少各环节、各利益相关方的信息不对称，降低各参与方的实际风险。”国家金融与发展实验室特聘研究员任涛告诉记者。

在招联首席研究员董希淼看来，融资协调机制由城市政府住建分管领导担任组长，住房城乡建设部门为重要成员，有助于强化地方政府的属地责任；金融监管部门为协调机制成员，有助于搭建银行、企业、政府多方沟通平台，加强政策协调，形成政策合力。总而言之，建立协调机制有助于压实房地产企业主体责任、地方政府属地责任，强化金融支持与服务，促进房地产市场健康平稳发展。

从银行端来看，部分银行对“白名单”项目正在“精准灌溉”。目前，国有银行及股份制银行正积极部署支持房地产项目合理融资需求相关工作，并取得了相应成效。

以工商银行为例，城市房地产融资协调机制推出后，该行迅速响应，第一时间成立多层级专项工作小组，建立前中后台联合会商机制，设立审批绿色通道，积极对接项目清单，做好项目封闭管理，率先在多个城市、多个项目落地贷款投放，加快“白名单”项目金融服务落地见效。

“近期，我们还要发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》，建立健全城市房地产融资协调机制，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，以城市为主体、以项目为中心，全力支持应续建项目融资和竣工交付，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。”肖远企说。

5月27日，平安证券发布的研报认为，截至2024年一季度末，开发贷余额同比增长1.7%，商业银行对于房地产行业的支持力度有所恢复。此外，房贷利率与首付比例等政策调整有利于加快居民需求释放进度。

银行放贷仍有顾虑

值得注意的是，多位银行人士表示：“并不是说列入‘白名单’的项目，我们就会直接投放贷款。银行需要做风险评估，不能不顾风险管理。从银行角度来说，需要控制不良贷款率。在市场没有明显好转的情况下，无条件加大对房地产的贷款投入，风险是比较大的。”

任涛告诉记者，虽然“白名单”项目审批通过金额已超9000亿元，但实际上银行投放金额并不高。这意味着“白名单”项目的作用有待提升，需要在打通堵点、破解痛点上多下功夫。

业内人士告诉记者，在“白名单”项目贷款落实过程中，各利益方之间存在比较明显的博弈心态。各方对“白名单”项目的认定标准仍然无法统一，“应进尽进”“应贷尽贷”的执行尺度不一，同时主体责任亟需进一步强化。

“作为资金提供方的商业银行承担着最终风险与来自各方的压力，而提供源头项目的住建系统、地方政府与开发企业在风险承担方面尚没有明确。好地段的项目，大家肯定都愿意去做，但数量有限。能看到一些‘白名单’上的项目后续可能出现问题。对于这样的项目，我们确实很难办。”某国有大行人士表示。

此外，邮储银行研究员娄飞鹏认为，城市房地产融资协调机制推出以来，取得一定成效，但也面临不同地区、不同项目之间进度出现差异化的问题，后续仍然需要加强政策的宣传引导，进一步发挥政银企多方合力，做好房地产融资工作。

“地方银行在办理这项业务时，要看总行额度，有时候总行额度会与地方融资协调机制下的需求不匹配。即便能匹配上，毕竟要总行审批，得走很多流程，资金到达项目的速度就变慢了。”易居研究院研究总监严跃进表示。

此外，多家房企透露，“白名单”项目累计授信额度在公司整体经营中占比较小。从整体市场情况看，已放款资金体量相比融资需求仍有较大缺口，相比已批复的资金规模也有一定落差。虽然“白名单”在不断拉长，但部分“出险”房企因资产多处于抵押状态，一些项目未能被纳入现有的“白名单”，而这部分项目仍有较强的资金需求。

利益与风险共担

“对于不少银行来说，救房地产也是救自己，因为对公贷款中有相当一部分与房地产有关。所以银行还是要提高站位，加快相关政策的执行落实，打通难点、堵点。”董希淼说。

对于如何破解上述提到的贷款难题，在任涛看来，第一，地方政府与开发企业作为“白名单”项目的筛选与上报主体，要主动承担第一责任人职责，严格把关，建立倒查和责任追究机制，确保向商业银行推送的“白名单”项目名符其实。

第二，商业银行作为“白名单”项目的审核方与资金提供方，是融资协调机制的最关键主体，要在尽职免责机制的基础上，严格审核把关，秉持商业可持续性原则，优化审批流程，积极配合地方政府通过闭环管理、增加缓释手段、组建银团贷款、纳入政府担保机制等方式降低自身风险。

第三，住建部门与金融监管部门要通过加强组织领导、统筹协调各项工作，推动协调机制各环节有序衔接，及时解决各利益相关方诉求，通过建立地方政府、开发企业与商业银行的利益与风险共担机制，避免风险由房地产开发企业和项目本身，向商业银行等后端转移，产生“风险中的风险”。

来源：中国证券报