多个城市调整房屋计容方式,业内认为“可能推动房价结构调整”

各地陆续盯上了房子的实际得房率。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年以来，包括深圳、福州、长沙、佛山、惠州等在内的城市已先后调整了计容方式，浙江地区不少城市则从不同角度出台政策，比如在土拍中就明确减少住宅公摊面积等。

每经记者在采访中了解到，比如某些公共空间或空中花园不计入容积率后，对房子的实际得房率将产生间接影响，开发商在设计时就可以对产品进行调整，有助于减少公摊面积，有效提高实际得房率。

比如合肥在具体政策中提到，“投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台，不管封闭与否，均只计一半容积率”。开发商在对项目设计时，理论上可以将后期阳台的面积做到全屋建面的20%内，而且只算一半面积，这相当于直接提高实际得房率。

8月19日上午，合肥某头部房企人士向每经记者介绍，合肥调整计容新规后，大部分房子的实际得房率都将增加。面积越大的房子，实际得房率增加得越明显。对购房者来说，相当于花同样的钱，买到了更大实用面积的房子。

“比如我们项目130多平方米的房子，市面上普遍得房率在78%左右，但调整后我们可以做到90%以上。”

大家都盯上了实际得房率指标

近期，不少城市调整容积率计算方式，提高实际得房率。

7月29日，昆明发布《昆明市详细规划技术准则》（征求意见稿），优化调整了25项指标，明确提出降容积率、降公摊等举措，同时鼓励建设第四代住宅。

尤其是在优化房屋面积计算的基础上，昆明改变了容积率计算方式，包括配电室、生活垃圾收集点、公厕等大部分公共服务设施，未来不再计入容积率。

7月2日，合肥发布《优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》，放宽阳台、露台计容规则；扩展了社区公共休闲空间；控制车位、绿地率、住宅面宽等指标下限。

此外，温州、湖州、义乌等城市在土拍环节也增加了计容新规。部分新挂牌宅地注明，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等。

7月22日，温州在出让核心片区桃花岛单元地块时提到，在满足特定要求前提下，空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率。

7月17日，湖州市德清县出让的德清舞阳街道地块出让要求提到，空中庭院建设不大于13847平方米（水平投影面积，总建筑面积25%），且不计入容积率。

值得一提的是，上述多城中提及的“部分公共区域不计入容积率”，对实际得房率产生的影响属于间接影响，属于通过影响公摊面积，从而影响实际得房率。

比如某些公共区域不再计入容积率，这意味着它们不会计入总建筑面积，从而使得套内建筑面积在总建筑面积中所占比例提高，即得房率提高。

另外，计容规则的调整，可能在设计上也会影响开发商的抉择，增加设计的灵活性。计容规则调整后，开发商可能会重新考虑公共空间的设计和利用。例如，通过更高效的空间规划，减少不必要的走廊宽度或优化楼梯和电梯布局，从而为住宅单元腾出更多空间。

还有些条款，则会直接影响实际得房率。

比如，佛山提高住宅套内阳台的“折半”计容面积上限，并取消了凸（飘）窗窗台的计容要求。昆明提出，对于进深不大于2.4米，且投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台，不管封闭与否，均只计一半容积率。深圳提出，在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6米增加至0.8米。

这种对计容标准的调整，若开发商在设计上进行调整，则会直接使得实际使用率提高。比如前文提到的合肥，阳台面积最高能做到房屋面积的20%，且只算一半面积。

8月19日上午，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿向每经记者表示，当下楼市调控政策主要在需求端和供给端两个维度发力，调整容积率计算方式，本质上属于供给端的政策。主要是通过改变规划和建筑设计规范，影响开发商在一定土地上可以建设的房屋面积和类型，鼓励开发商建造更好的产品，促使市场有更多好房子供应给消费者。

已有项目实际得房率显著提升

随着各地计容新规陆续出台，市场有部分声音称，这或许意味着公摊面积正逐步退场。

8月19日下午，中国城市发展研究院农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅在接受《每日经济新闻》记者采访时提到，调整容积率的计算方式确实旨在提高实际得房率，但这并不等同于公摊面积完全消失，不能混淆等同。

“长远来看，它可能推动房价结构的调整，使得房屋实际价值更加凸显，同时提高购房者购买力，因为他们能够获得更多实实在在的居住空间。”袁帅说。

中国矿业大学（北京）管理学院硕士生企业导师支培元提到，现在通过提高实际居住得房率的方式，更多是通过优化建筑设计与规划，合理分配公共空间，而非直接取消公摊面积。即便实际得房率达到100%，也不意味着公摊面积在物理层面的消失，而是表明房屋使用面积与建筑面积的比例达到理想状态。

值得一提的是，新规之后，已有部分城市的项目把实际得房率当成重要宣传点。

比如合肥中海悦府，作为合肥计容新规后的首个入市项目，把超90%的实际得房率作为重要宣传点。

还有位于昆明的万科桂语东方、万科都会半岛项目，在昆明调整容积率计算方式后，根据宣传资料，上述两个项目不同户型的实际得房率可以做到94%～145%。

每经记者在采访中了解到，不少城市在调整完容积率规则后，实际得房率可以提高约10个百分点。

据上述合肥房企人士介绍，过往合肥市场高层楼盘的实际得房率普遍在78%左右，现在按照新规，套内实用面积能做到90%以上，客户相对更愿意接受。

“实际得房率增加后，购房者将得到更大的实际居住空间，这也是政策响应居民对居住品质要求提高的一种方式。”8月19日下午，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向每经记者表示，实际得房率的提高可能会增加购房者的购买意愿。

来源：每日经济新闻