多城辟谣住宅去化周期超36月或暂停供地,统计口径到底谁说了算?

日前，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。《通知》要求，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。

自然资源部并未公布去化周期超过36个月的城市名单。此后，第三方机构发布商品住宅去化周期相关的研究报告，报告指出，截至3月，在该机构检测的百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月，多为三四线城市，其中，广东韶关、青海西宁、浙江舟山、河南洛阳、黑龙江哈尔滨、浙江嘉善、福建泉州、河北唐山等城市去化周期普遍超过3年的水平。此外，去化周期超36个月的城市还包括福建福州、湖北武汉等。

多城集中辟谣，否认去化周期过高

紧随其后，报告中涉及的多个城市先后辟谣。

5月10日，广东省惠州市住房和城乡建设局发布辟谣文章称，惠州商品住宅去化周期57.9个月的数据不实。惠州并未给出截至目前的去化周期，仅表示，“预计年内商品住宅库存也将持续稳定在30个月以下区间。”

针对“泉州、晋江商品住房去化周期超过36个月”的消息，5月8日，东南早报报道称，该报记者从泉州市住房和城乡建设局了解到，截至4月底，泉州市商品住房库存去化周期12.32个月，泉州市下辖的晋江市商品住房库存去化周期11.5个月。上述数据均处于商品住房库存合理去化周期区间内。

5月9日，菏泽日报报道称，根据住建、资规等部门最新官方统计，菏泽市本级商品住宅去化周期远远低于36个月，不存在“暂停出让”一说。

5月9日，福建省漳州市住房和城乡建设局发文称，有媒体报道漳州商品住房去化周期超过36个月或将暂停新增宅地出让。截至2024年4月底，漳州市（含县区）新建商品住宅去化周期22.52个月，其中：中心城区芗城区去化周期8.77个月、龙文区去化周期14.79个月，均处于合理区间，存量住宅稳定消化，房地产市场实现平稳发展。

另据中国房地产报的报道，从哈尔滨市住房和城乡建设局获悉，截至4月底，哈尔滨市待售的商品住宅去化周期不到30个月，并未超过36个月红线。目前，哈尔滨市住建部门正在研究开发房地产监测系统，届时将更加精准统计全市及各区域的房地产销售、价格、存量等数据。

由广西日报社主办的南国早报5月9日报道称，专业房地产研究机构广西中原研究中心数据显示，截至今年一季度，南宁商品住宅去化周期约为25个月，库存套数约6.55万套，面积730万平方米。澎湃新闻记者多次致电广西南宁住建局相关科室，均未接通。

据南方Plus5月6日的报道，韶关市房产交易中心有关负责人向南方+记者发来声明，根据该中心统计，截至今年4月末的最新数据显示，韶关全市商品住宅库存面积约357万平方米，去化周期约为23.8个月。

据福州新闻网5月7日的消息，福州市房地产业协会有关负责人称，截至2024年4月，福州市商品住宅库存量841.34万平方米，去化周期18.42个月；其中五城区商品住宅库存量183.07万平方米，去化周期10.47个月，库存基本合理。

此外，记者致电武汉市住建局，工作人员表示，武汉市的商品住宅去化周期没那么高，但具体多少个月不方便透露。

按去化周期安排供地已执行7年

日前，自然资源部下发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，指出对于库存压力大、去化周期超过36个月的城市，要暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，坚决遏制存量土地不合理增长态势。

对于去化周期在18个月～36个月间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，确保存量不增加，逐步盘活消化。

去化周期超过36个月的城市，要暂停新增商品住宅用地出让并非首次提出。

早在2017年，住房和城乡建设部、国土资源部就发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求“各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36～18个月的，要减少供地”。

2019年，自然资源部再发通知，提到“调整确定2019年住宅用地供应'五类'（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36～18个月的，要适当减少供地；18～12个月的，维持供地持平水平；12～6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地”。

2022年12月，自然资源部印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，一方面，强调按照“以人定房、以房定地”的原则，对住宅用地供应总量、结构和布局等作出统筹安排，另一方面，结合住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，商品住房去化周期、土地流拍率、市场需求情况等，确定商品住房用地供应规模，对于已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，明确应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

为何这次引发关注？有业内人士表示，商品住宅去化周期这个指标相对专业，普通民众未必知道数据的含义，不关注也正常；事实上，第三方机构每年都会发布同类库存报告，但这次发布的报告中出现了较大规模涉及“暂停供地”的城市，立刻引发当地政府辟谣，大众关注到的概率明显增加。

统计口径并不统一

什么是去化周期，为什么会影响城市的供地计划？去化周期谁说了算？

商品住宅去化周期一般指新建商品住宅库存的去化周期，计算方式：新建商品住宅库存量/一定周期内新建商品住宅平均销售量。上述机构的计算口径为：库存去化周期=月末新建商品住宅库存面积/最近6个月新建商品住宅成交面积平均值。

易居研究院研究总监严跃进表示，近期部分城市去化周期数据问题，受到市民讨论，在此做相关分析，有助于引导预期和明晰市场趋势。

严跃进解释，机构数据与官方数据有差异，主要与数据口径、采集时点、加工方式等有关。从数据采集方式来说，研究机构会基于月度供求数据来计算库存量。同时市场成交数据存在“草签”“网签”“退房”等不同形式，也会影响到月度数据在某个时点的统计值。两者最终对库存去化周期的计算产生影响。

官方数据的口径是否一致呢？

澎湃新闻致电近20个城市住建或自然资源相关部门。菏泽、哈尔滨、唐山等住建局的相关业务科室，工作人员表示，数据保密或科室不掌握相关数据，且具体的计算口径不清楚。此外，常州市住建局工作人员则称，该数据的统计口径有很多。广东和福建省的部分城市则向记者解释了所在省份的商品住宅计算逻辑。

以泉州为例，澎湃新闻先是致电泉州市自然资源与规划局，该局工作人员表示，去化周期数据的统计是住建部门负责，每个月都会发布。舆情出来后，该局有找住建部门核实，泉州市市本级商品住宅的去化周期不到12个月，泉州全市的去化周期是不到36个月的。该工作人同时表示，去化周期超过36个月的话出让工作要被暂停，“系统也没办法录入，我们试了系统是没问题的”。该工作人员同时表示，因为保障房不能办理预售，泉州市的去化周期计算口径不涉及保障房。

此后，澎湃新闻又致电泉州市住房和城乡建设局，该局相关工作人员透露，泉州市的计算口径是，纯商品住宅库存量/近36个月平均销售量。最近几年，福建全省均是用该口径进行计算、上报的。

广东省某市住建局工作人员则表示，广东省住建部门下发的（统计）表格是有计算公式的，是商品住宅库存量/近12个月的月均销售面积。

该工作人员称，销售量是以网签数据为准，库存则是未网签的数据，但是省里未明确定义库存数据，其实就有两个口径了，一个是库存量不覆盖保障房等，库存里涉及租赁等性质的住房就可以不算在库存里，这个看各地自己的把握。该工作人员表示，保障房的数据的确会影响去化周期，各地的保障房种类也不一，有些是可以网签的，到底是否包含保障房等只需要做到库存数据和月均销售数据口径一致就可以。

来源：澎湃新闻