多家房企获经营性物业贷款,多用于置换存量债务

自1月份出台经营性物业贷款新政后，目前已经有一些企业在贷款落地上取得实质性进展。

据中国人民银行上海总部官网披露，4月10日，12家房地产企业集中签约经营性物业贷款，签约贷款金额146亿元。

中指研究院企业研究总监刘水表示，上海市落地执行支持房企进行经营性物业贷款速度较快，后续会有其他城市跟进。民营房企是支持的重点对象，更多拥有商业物业的民营房企将获得贷款支持。

万科、龙湖、大华等落地经营性物业贷款

经营性物业贷款新规为房企拓展多元化融资渠道创造机会。

中国人民银行上海总部官网显示，4月10日，中国人民银行上海总部、国家金融监督管理总局上海监管局组织召开上海经营性物业贷款集中签约会议，8家沪上主要商业银行以及12家房地产企业参会，签约贷款金额146亿元。其中，民营房地产企业有10家，共获贷款126亿元。

据悉，此次获得经营性物业贷的房企包括龙湖集团、张江集团、大华集团、南丰集团、美地芳邻等。

在此之前，万科旗下印力集团深圳总部核心资产印力中心获取35.9亿元经营性物业贷款，该项贷款将用于提前赎回2026年到期的CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）。据了解，印力获批经营性物业贷款项目包括深圳印力中心、宁波鄞州印象城、西安龙首印象城等项目。这些项目运营期间均实现了良好的经营业绩，出租率持续保持在较高水平，现金流稳定。

4月5日，万科在互动平台表示，2024年以来，公司新增经营性物业抵押贷款108.9亿元。

此外，一些拥有优质经营性物业的企业在经营性物业贷款方面也做了安排。4月10日，新城控股在线上业绩会回答投资者提问时表示，2023年，公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约140亿元，目前仍有约400亿元估值的投资性物业处于未抵押状态，公司将根据自身资金情况对经营性物业贷等各类融资进行系统排布。

新城城控的母公司新城发展也表示，公司在扩大融资渠道，目前最重要途径是经营性物业贷款，贷款用途可以用来偿还美元债。

经营性物业贷款主要用于置换存量债务

值得一提的是，为充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产企业合理融资需求，今年1月份，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，细化了经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，有利于规范商业银行展业。该通知指出，各商业银行要认真学习领会经营性物业贷款新规精神，用好用足政策空间，帮助优质房企盘活存量资产，促进金融与房地产良性循环，推动构建房地产发展新模式。

经营性物业贷款是商业银行现有的一类贷款品种，主要投向已开发完成并投入运营、可产生持续现金流收益的经营性物业资产，如商业综合体、购物中心、写字楼等。

此前，部分企业用经营性物业资产可获得的抵押贷款规模有限，且资金用途限制较多。

经营性物业贷款新规有几个关键性的突破点。首先是贷款额度有所增加。此前经营性物业贷款额度一般在50%-60%，新规将承贷比例提升到了70%。其次，经营性物业贷款新规扩大了资金用途，除了发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

这也是最重要的一点，允许经营性物业贷款偿还房企其他债务（包括集团债务），突破性地放宽了经营性物业贷款的资金用途。从已经贷款落地的用途来看，目前多用于置换CMBS等存量债务。

诸如上述印力中心35.9亿元经营性物业贷款，用于提前赎回存量CMBS产品。截至2024年3月，印力已累计完成84亿元的经营性物业贷款置换CMBS业务。

3月8日，龙湖集团提前兑付总规模为46.1亿元商业资产支持专项计划（CMBS）。据了解，龙湖此次提前兑付的资金来自经营性物业贷款，即通过新增经营性物业贷款置换将于2024年底行权到期的CMBS。

在业内人士看来，相较CMBS产品，经营性物业贷款融资成本更低。

刘水认为，经营性物业贷的贷款利率通常根据业务风险状况、借款人整体实力、担保情况及借款人与商业银行合作情况确定。目前，政策支持经营性物业贷款，商业银行贷款利率会有一些灵活度，融资成本有一定优势。在CMBS方面，票面利率与发行期间市场环境有较大的关系，当前房地产市场环境较弱，投资方要求的利率较高，另外有一些中介费用。

此外，刘水还称，经营性物业贷款是银行内部审批，时间弹性较大，较为灵活，能够加快审批放贷。在CMBS方面，由于是标准化产品，审核流程相对固化，需要一定的周期时间。