销售低谷叠加偿债高峰,下半年仍需警惕房企违约风险

来源：排名前列财经日报

今年上半年房地产行业销售跌幅触底、拐点隐现，但整个行业面却难言乐观，近日国际评级机构穆迪称中国房企的违约事件将会继续发生，易居企业集团CEO丁祖昱也表示，房企违约爆雷情况基本不能缓解。

房企过去追求高杠杆、高负债而埋下的“隐雷”仍未消化殆尽。1-6月，穆迪受评的中国开发商（52家）一共仅发行了约合120亿美元的境内债券和27亿美元境外债券，但在未来12个月，这些开发商合计将有326亿美元境外债券和约合299亿美元的境内债券到期或可回售。根据CAIC数据，仅今年6-7月中国有200家核心房企一共约有1755亿元的债务到期。

房企新增融资仍处于低位

近期全国房企销售额的降幅有所收窄，但是国际评级机构穆迪认为，中国房企的违约事件将会继续发生。

根据克而瑞数据，2022年6月，百强房企单月销售操盘金额达到7329.7亿元，同比跌幅为43%，较今年4、5月份近60%的跌幅有明显收窄。

穆迪重点跟踪的23家中国房企5月份总合约销售额同比下降41.7%，降幅低于4月的48.6%，穆迪也认为，今年下半年房地产销售额降幅缩小是大概率事件。

尽管各城楼市松绑政策正在产生正面效果，政府与银行支持房地产市场恢复的政策导向日趋明朗，穆迪却表示财力薄弱的开发商违约风险仍较高，年内将出现更多违约，有大量境外债务到期及流动性较弱的开发商的融资渠道依然紧张。

“房企违约爆雷情况基本不能缓解，7月迎来偿债高峰期。”7月10日，在中国华融举办的一场地产行业论坛中，易居企业集团CEO丁祖昱说道。他的这一判断与穆迪相似。

根据CAIC数据，今年6-7月中国有200家核心房企一共约有1755亿元的债务到期，其中民企到期债务达到1178亿元，占比达67%。

丁祖昱表示，2022年以来，已有9家上市房企宣告实质性违约，3家实施债务重组，11家寻求债务展期。

穆迪则主要从销售端和融资端阐述了为何对下半年房企状况保持谨慎态度。从销售端来看，由于销售疲弱，截至今年5月一线城市的库存水平上升，现阶段开发商可能会通过打折来推动销售及产生现金流。

从融资端来看，穆迪预计投资者和银行仍将谨慎及有选择性地支持房地产业。虽然目前房贷利率已经降低，但是单纯依靠有利的贷款条件来提振房贷增长还需要一段时间，而银行业通过直接贷款向房地产开发商提供支持的水平仍将维持低位。

此外，境内外债券发行量依然有限。今年上半年，穆迪受评开发商一共仅发行了约合120亿美元的境内债券和27亿美元境外债券，同比分别下降31.8%和67.8%。但在未来12个月，这些开发商合计将有326亿美元境外债券和约合299亿美元的境内债券到期或可回售。

虽然个别优质房企在上半年已经能进入国内资本市场融资，但房企融资能力的分化十分明显。

据排名前列财经不完全统计，上半年在境外发行债券的房企包括旭辉、碧桂园、绿城、龙光、金茂、远洋、新城等，其中民营企业只有4家；上半年在境内发债的开发商有中海、越秀、龙湖、碧桂园、绿城、保利、新城、华远、金茂、华润、万科、旭辉、美的置业等，其中多数仍然是央企、国企。这里面完全没有受困房企的身影。

部分违约房企或将彻底退出市场

如果房企违约情况短期无法得到缓解，未来房地产行业将面临什么？

从民生角度来看，部分民营房企的违约和“躺平”，已造成全国多地楼盘出现延期交付、工程停滞，如果房企违约得不到缓解，那楼盘停工现象或将扩大化，困境房地产项目的处理也是一个亟待解决的难题。

目前这个问题正由地方政府和金融机构共同着手处理。

“今年第二季度以来，各地方政府正在牵头解决破产企业和烂尾项目的收治，只是因各地政府能力不同，所能提供的资源有所区别，有的省份支持力度比较大。”总部位于华东的一家中型房企高管对排名前列财经记者表示。

爱建信托总经理吴文新10日在中国华融举办的论坛上表示，信托机构也可介入盘活出险房企项目，如果困境项目有大量资金被限制在销售监管账户，地方住建部门担心烂尾不愿放松监管，而银行由于对民营房企授信不足，也难以推进保函置换。在这种情况下，房地产项目可以探索通过债务重组信托、监管资金信托、企业破产重整服务信托等模式，解决当下授信不足、债权各方信任不足的问题。“最近刚跟两家房企签约合作。”吴文新表示。

一家涉足盘活烂尾房地产项目业务的房企高管对排名前列财经表示：“今年确实已经接了很多盘活烂尾项目的工程，大部分都来自于金融机构，而且我们接不接活的主要考量，就是看项目有没有金融机构介入，是否进行了彻底的风险隔离。”

此外，从全行业角度来看，违约事件频发，将继续影响房地产销售、投资、新开工、土地购置等方面预期。丁祖昱认为，全年商品房销售规模同比预期降幅在15%-25%，房地产开发投资额同比降幅预期在10%以内。受影响较大的数据是新开工和土地购置面积，他预计今年新开工面积同比将下滑超30%，全年土地购置面积降幅估计超过40%，这些数据会直接影响到明后年的商品房供应量。

在这样的大背景下，财务不健康且销售疲软的民营房企退出历史舞台逐步成为现实，行业大洗牌正在上演。

过去中国房地产行业中，民企一直是主导性的，直到2021年末，在全国销售百强房企中，民企仍占到70家，国企25家，混合所有制企业5家。但丁祖昱预估，未来房企的竞争格局为“三分天下”，即三分之一是央企，三分之一为地方国企，三分之一为全国性或地方优质民企。