房企融资环境逐步改善 交易所债市助力行业信用恢复

来源：上海证券报

作者：◎记者 张良

据Wind数据统计，年初以来，上交所已审核通过16单房企公司债，核准规模753.1亿元，累计融资总额已达1240亿元，其中公司债发行575亿元、ABS发行665亿元。特别是3月以来，沪市房地产行业公司债及ABS净融资额均保持为正，合计净融资额超过百亿，为房企提供了稳定畅通的融资渠道。

◎记者 张良

上海证券报记者从上交所公司债券项目信息平台获悉，5月至6月上交所房企公司债受理金额400亿元，同比增长86%。房企发行人加快发债脚步的背后，是房地产行业发债融资环境的逐步改善。

从房地产市场整体情况来看，随着中央及地方密集出台优化楼市调控政策，“增信心、防风险、稳增长”的合力已形成，部分城市房地产市场开始回暖，房企流动性困难已逐渐缓解，融资环境得到有效改善，预计下半年房地产市场将继续逐步回稳，信用债融资规模有望提升。

行业出现积极变化

企业流动性逐步改善

国家统计局日前公布今年前5月宏观经济和房地产行业数据显示，房地产开发投资等多项指标环比已有所回升。具体来看，5月，全国商品房销售面积和销售金额分别环比增长26%、30%；施工、竣工和新开工均有向好表现，环比分别上升5%、7%和20%。尤其是房屋新开工面积环比涨幅达20%，虽同比仍下降41.8%，但跌幅已较4月收窄2.3个百分点。此外，全国房地产开发投资数据也较4月环比增长约14%。

今年以来，房地产行业发债融资环境已有所改善。以上交所为例，据Wind数据统计，年初以来，上交所已审核通过16单房企公司债，核准规模753.1亿元，累计融资总额已达1240亿元，其中公司债发行575亿元、ABS发行665亿元。特别是3月以来，沪市房地产行业公司债及ABS净融资额均保持为正，合计净融资额超过百亿，为房企提供了稳定畅通的融资渠道。“交易所债券市场对支持房企合理融资，促进房地产行业稳定发展发挥了重要作用。”某市场人士如是说。

房企发行人的发债信心也在逐步恢复。相关发行人表示：“正在积极筹备新的融资计划。”业内人士普遍预测，今年下半年房地产行业有望继续企稳，长效机制逐渐建立，行业逐渐趋向健康稳定发展和良性循环。

上交所相关负责人表示：“作为资本市场的重要组成部分之一，上交所在证监会的指导下，持续优化房地产融资监管政策，积极支持相关企业的合理需求，全力维护房地产市场的健康有序发展。”

沪市房企融资平稳

民营房企坚冰渐融

民营房企是房地产行业的重要组成部分，重建地产行业信心，畅通民营房企融资渠道则是其中的重要环节。

今年5月，民营房企龙湖、美的置业分别在上交所市场成功发行5亿元和10亿元公司债券。中国证券金融股份有限公司则已通过民企债券融资支持计划，分别与主承销商中信证券和国泰君安证券以联合创设信用保护工具的方式，助力两期债券顺利发行。6月24日，旭辉控股集团也采用同样模式成功发行5亿元公司债券，主承销商国泰君安以及中证金融联合创设了信用保护工具。

“信用保护工具对发行人及投资者都有积极作用，其创设有助于帮助发行人降低发债融资成本、提升发行效率，并为投资者引入创设机构信用背书，降低违约风险冲击、抵御估值波动风险。”华泰证券相关研究人员表示，此类产品对有效提振市场信心，鼓励和支持符合条件的民营房企开展合理有序融资将起到积极作用。

“5月，上交所牵头组织召开了民营房企与投资者的对接交流活动，主要思路是鼓励相关企业加强主动信息披露，降低信息不对称，推进投融互信互利。”上交所相关负责人介绍称，活动期间，龙湖、美的置业、旭辉控股集团、新城控股、碧桂园5家民营房企发行人、多家承销机构和债券机构投资者进行了充分交流，包括地产行业形势、企业经营情况、面临的挑战及应对策略等。

与会机构表示：投融互信是推动满足房地产行业发行人合理融资需求的基础，通过坦诚交流，有助于我们了解和客观分析发行人实际情况，从而做出相应投资决策，是推动稳市场、稳经济的有效举措。

有效盘活优质资产

ABS已成新亮点

除公司债券外，资产证券化产品已成为房企发行人实现融资的重要渠道之一。Wind数据显示，4月以来，上交所共有25个房企ABS（资产支持证券）项目发行，融资金额达291.3亿元，其中上海金茂于4月25日发行87.08亿元的碳中和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），创下全国发行规模较大的碳中和CMBS项目纪录，整体认购倍数达2.5倍。

“资产证券化产品以资产信用替代主体信用，有利于民营房企发行人有效盘活优质资产，拓宽融资渠道与方式；对投资者而言，此类产品也可形成有效隔离、缓释风险的良好效果。”某长期关注地产行业的研究人士告诉记者，目前已发行的CMBS和类REITs等产品主要以地产企业持有的一、二线城市零售物业、写字楼、酒店等作为底层物业资产，以相关物业产生的现金流作为产品主要还款来源，此类产品融资规模的持续提升，对引导房地产市场形成从资产到资本的完整循环具有积极意义。

种种迹象显示，多部门加强政策协调，多管齐下共同发力改善房地产融资环境，其稳经济的作用也在不断显现。从行业主体角度来看，房企自身正在积极寻找业务转型新思路、新方法，提高“造血”的能力；发行人、投资者等市场各方都在积极凝聚合力，强化协作，重塑行业信心，通过长效机制的建立，持续探索向新发展模式转型路径，共同助力房企融资能力复苏，为行业稳定健康发展打下良好基础。