多城响应房贷利率较低4.4%,专家:信号意义大于实际

来源：观察者网

（文/张志峰 编辑/马媛媛）全国救市政策仍在持续释放。

日前，央行与银保监会发布通知，就差别化住房信贷政策进行调整，进一步释放宽松货币政策信号，首套房贷款利率较低由原本的4.6%降至4.4%。

同时，通知强调依旧遵循因城施策的原则，由各城市在这一基础上，自主确定最终房贷利率。

业内普遍认为，作为又一次中央层面推出的直接降低购房者房贷压力的松绑政策，这对各个地方提振楼市信心意义重大。

消息释放不久，已有郑州、苏州、天津、济南等多个二线城市部分银行火速响应，将首套房贷款利率降至4.4%，甚至不少楼盘以此为卖点进行营销推广。

首套利率较低4.4%

具体而言，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

此前，全国统一的首套房商业房贷较低利率为相应期限贷款市场报价利率，即5年期以上LPR为4.6%，

按照较新政策，全国范围内首套房的商业贷款利率不低于4.40%，二套房不低于5.20%。

通知还称，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

消息一出，以郑州、苏州、天津、济南等二线城市为首的全国范围内多地当即宣布降贷。

公开资料显示，2022年4月份，全国人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元；住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。

分析人士认为，楼市销售不佳，房地产金融行业系统性风险大增，降低房贷利率则是较为直接明了的调控手段。

而事实上，这已是央行今年第二次为房贷“降息”。早在今年1月20日，央行就宣布五年期LPR下调5个基点，降至4.6%。

释放救市信号意义

有行业人士向观察者网指出，当前不少城市因楼市低迷、存量滞销而爆发大面积停工、失业潮，这也是此轮救市政策集中爆发的根本原因。从4月底开始算，已经有35城发布各种稳楼市的政策，例如苏州放松限购限售、长春楼市20条、长沙“出租不占名额”，也是很有创意，看起来创意无限，但目前购房者预期扭转，地方性调控政策意义已经不大，收效也并不好，必须有涉及整个行业的重磅救市政策才能重提信心。

如排名前列松绑限购限贷政策的二线城市郑州，自去年7·20洪水之后，又同时遭遇长达数月的疫情和楼市寒冬双重打击。去年底以来，不少项目因此面临停工、违约、烂尾等危机，河南本土较大地产商建业地产频频“求救卖惨”。

因此，早在3月1日，郑州市发布19条稳楼市措施，除了给大学生购房补贴、鼓励老人投靠家庭新购住房外等措施外，最重要的一条是降低个人住房消费负担，不仅下调房贷利率，而且还放松首套房贷认定标准。

而继郑州之后，楼市松绑政策迅速向二线城市蔓延，哈尔滨、福州、兰州等原本楼市销售不佳的省会城市逐一打开政策的工具箱，随后苏州、杭州、武汉、南京、西安、天津、长沙等数十个二线城市均加入其中，全国进入罕见的集中调控期。

然而就目前为止，除了深圳、杭州等少数城市土拍市场略有起色之外，绝大多数地区无论从销售端还是供给端，都收效甚微、难言回暖。

申万宏源证券发布研报指出，此次下调房贷利率的LPR加点，突出新老划断范围覆盖全国，旨在促进刚需和改善性需求释放，同时避免显著刺激已经持有存量房贷合同的居民集中爆发需求。

值得一提的是，银行的此类“让利”行为对于购房者的实际帮助并不大。

以贷款200万元，贷款年限30年为例，首套利率降低20个基点，相当于为购房者节省利息8.55万元左右。但平均至每月的还贷金额却仅有238元，仅占调整前月供的2.3%。

中原地产首席分析师张大伟告诉观察者网，降低利率对于购房者的实际好处几乎可以忽略不计，“能还得起超过万元月供的购房者也不差这200元，相比之下，降低首付比例等方式更能让购房者受益。”

不过，相较于降低首付比例、松绑限购限贷等地方性调控政策而言，央行降准或直接调整较低贷款利率则适用于全国范围内，对于恢复整个楼市信心的信号意义更为明显。